Page de référence sur ce sujet : Droit de surélévation.
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Qu'est-ce que le droit de surélévation, et à qui appartient-il ?
Deux vérifications s'imposent avant tout projet :
- Le règlement de copropriété peut avoir attribué le droit de surélever autrement. Depuis le 25 novembre 2018, un propriétaire ou un tiers ne peut plus se réserver ce droit par convention ; le droit peut en revanche constituer la partie privative d'un lot transitoire (art. 37-1).
- L'état descriptif de division peut déjà comporter un lot correspondant à ces droits à construire.
Si le règlement est muet, le droit appartient au syndicat, qui peut alors décider de le céder. L'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux voies : réaliser soi-même la surélévation, ou céder le droit.
| Réalisation par le syndicat | Cession du droit à un tiers | |
|---|---|---|
| Qui construit ? | La copropriété, maître d'ouvrage | Un promoteur ou un investisseur |
| Qui finance ? | La copropriété | L'acquéreur |
| Risque porté | Par la copropriété | Par l'acquéreur |
| Gain | Prix de vente des logements créés | Prix de cession du droit |
| Complexité | Élevée | Modérée |
La cession transfère à l'acquéreur le risque de construction, le financement et la commercialisation ; la copropriété perçoit un prix sans porter l'opération. Toutes les règles, avec leurs sources : le guide du droit de surélévation.
Quelle majorité faut-il en assemblée générale ?
C'est le point juridique le plus sensible de l'opération.
Le principe : la majorité de l'article 26. La décision d'aliéner le droit de surélever un bâtiment existant, pour créer de nouveaux locaux à usage privatif, exige la majorité de l'article 26 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (art. 35).
| Décision de l'assemblée générale | Texte | Majorité requise |
|---|---|---|
| Le syndicat réalise lui-même la surélévation pour créer des locaux privatifs | art. 35, al. 1 | Article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix |
| Le syndicat vend le droit de surélever un bâtiment existant | art. 35, al. 2 | Article 26 ; si l'immeuble compte plusieurs bâtiments, confirmation par une assemblée spéciale des lots du bâtiment à surélever, à la même majorité |
| Vente du droit de surélever un bâtiment situé dans un périmètre de droit de préemption urbain | art. 35, al. 3 | Majorité des voix de tous les copropriétaires ; si plusieurs bâtiments, assemblée spéciale à la majorité des voix des copropriétaires concernés |
| Autoriser un copropriétaire à faire, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur | art. 25, b | Majorité des voix de tous les copropriétaires |
Ce qu'a changé la loi ALUR. Jusqu'au 27 mars 2014, la vente du droit exigeait, en plus de cette majorité, « l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever » (ancienne rédaction de l'article 35). Cet accord a été remplacé par un droit de priorité.
Le périmètre de droit de préemption urbain se vérifie auprès du service urbanisme de la commune ou dans le document d'urbanisme. Il peut faire passer le projet d'une majorité difficile à une majorité atteignable.
Copropriétés à plusieurs bâtiments : la décision doit être confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, à la majorité de l'article 26, ou à la majorité des voix des copropriétaires concernés en périmètre de préemption urbain. Cette étape se prévoit dès la convocation.
Le second vote de l'article 26-1. Lorsque la majorité de l'article 26 n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires par un second vote immédiat (art. 26-1). Le texte ne dit pas expressément s'il s'applique aux décisions de l'article 35 : faites confirmer ce point avant de le prévoir. Le détail : quelle majorité en assemblée générale pour une surélévation.
Le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage
Les copropriétaires dont les locaux sont situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée disposent d'un droit de priorité lorsque le syndicat vend les locaux créés ou cède son droit de surélévation (art. 35).
Préalablement à toute vente, le syndic notifie à chaque bénéficiaire l'intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions. Cette notification vaut offre de vente pendant deux mois. Deux conséquences pratiques :
- Le calendrier doit intégrer ce délai de deux mois entre la décision d'AG et la signature avec l'acquéreur.
- Le droit de priorité n'est pas un droit de veto : les copropriétaires concernés peuvent acquérir aux conditions offertes, mais ne peuvent pas bloquer la vente.
L'indemnisation du préjudice. Les copropriétaires qui subissent, du fait des travaux de surélévation, un préjudice répondant aux conditions de l'article 9 ont droit à une indemnité, à la charge de l'ensemble des copropriétaires et répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes (art. 36). Sa prise en charge par l'acquéreur est un point à négocier dans les conditions de la vente.
Bénéficiaires, notification, délai : le droit de priorité en détail.
Le lot transitoire : l'étape technique incontournable
Depuis la loi ELAN, entrée en vigueur sur ce point le 25 novembre 2018, les droits de construire, d'affouiller et de surélever ne peuvent plus faire l'objet d'une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait ; ils peuvent en revanche constituer la partie privative d'un lot transitoire (art. 37-1).
La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. Le droit de construire devant être précisément défini — gabarit, surface de plancher, consistance des locaux —, une étude de faisabilité et une analyse du document d'urbanisme s'imposent avant la rédaction des actes.
Le lot transitoire donne au droit une existence juridique identifiable avant la construction : l'acquéreur devient copropriétaire d'un lot défini. La répartition des charges qui lui incombent jusqu'à l'achèvement est un point de négociation.
Combien vaut le droit de surélévation de mon immeuble ?
La valorisation suit la logique du bilan promoteur, appliquée à rebours : on part du chiffre d'affaires attendu, dont on retranche l'ensemble des coûts et la marge de l'opérateur.
| Élément du bilan | |
|---|---|
| Chiffre d'affaires prévisionnel (m² vendables × prix de vente au m²) | + |
| Coût de construction de la surélévation | − |
| Honoraires (maîtrise d'œuvre, bureau d'études, contrôle technique) | − |
| Frais financiers et de commercialisation | − |
| Marge de l'opérateur | − |
| Aléas et provisions | − |
| Valeur du droit de surélévation | = |
Les variables déterminantes sont les suivantes :
| Variable | Impact sur la valeur |
|---|---|
| Prix de vente au m² dans le secteur | Détermine le chiffre d'affaires |
| Surface de plancher constructible (PLU) | Détermine directement le chiffre d'affaires |
| Portance de la structure existante | Un renforcement lourd peut absorber la marge |
| Accès chantier et levage | Un immeuble en cœur d'îlot coûte plus cher à construire |
| Ascenseur à prolonger | Poste souvent sous-estimé |
| Contraintes ABF / site patrimonial | Allonge les délais et peut renchérir les façades |
La méthode détaillée et un calculateur qui part de vos propres hypothèses : combien vaut le droit de surélévation de votre immeuble ?
Les 8 étapes de la cession, de la première AG à la signature
- Étude de faisabilité préalable. Analyse du PLU (hauteur, gabarit, prospect, stationnement), vérification du périmètre de DPU, diagnostic de la structure et des fondations, examen du règlement. Livrable : pré-chiffrage de la valeur du droit et avis de faisabilité.
- Inscription à l'ordre du jour et information des copropriétaires. Le syndic inscrit la résolution avec les pièces justificatives. Une réunion d'information préalable conditionne largement le vote.
- Vote en assemblée générale. Majorité de l'article 26 (ou majorité des voix de tous les copropriétaires en périmètre de DPU) ; second vote de l'article 26-1 à faire confirmer. Assemblée spéciale confirmative si plusieurs bâtiments.
- Consultation des opérateurs. Mise en concurrence des promoteurs et investisseurs : au-delà du prix, solidité financière, engagement sur la remise en état, prise en charge des indemnisations, calendrier, pénalités de retard.
- Géomètre-expert et modification du règlement. Création du lot transitoire, définition précise des droits à construire, calcul des quotes-parts, modification du règlement et de l'état descriptif de division.
- Purge du droit de priorité. Notification par le syndic aux bénéficiaires, avec prix et conditions. Offre valable deux mois.
- Signature notariée. Promesse puis acte authentique de cession, sous conditions suspensives (permis purgé de tout recours, financement, absence de préemption).
- Suivi du chantier. L'opérateur porte les travaux, mais la copropriété reste concernée : convention de chantier, assurances, remise en état des parties communes, réception. La copropriété a intérêt à se faire assister pour ce suivi.
Que faire du produit de la vente ?
Pour la vente de parties communes, l'article 16-1 prévoit que le prix se divise de plein droit entre les copropriétaires des lots où figuraient ces parties communes, proportionnellement à leur quote-part. L'usage du prix d'une cession de droit de surélévation se sécurise donc avec le notaire et le syndic. Trois usages sont envisageables :
- Répartition directe entre copropriétaires. Chacun perçoit sa quote-part. Attention aux conséquences fiscales : voir la fiscalité de la vente du droit de surélévation et faire valider le traitement par le notaire.
- Financement de travaux de rénovation. Le prix finance alors des travaux de l'immeuble : ravalement, isolation par l'extérieur, réfection de toiture, remplacement de chaufferie. La surélévation devient le levier d'une rénovation énergétique globale, combinable avec MaPrimeRénov' Copropriété et les CEE.
- Solution mixte. Une part affectée aux travaux, le solde réparti entre copropriétaires — souvent le compromis qui débloque le vote.
Voir notre page financement en copropriété.
Les 7 erreurs qui font échouer une cession
- Voter avant d'avoir vérifié le périmètre de DPU. Réunir la double majorité de l'article 26 quand la majorité des voix de tous les copropriétaires aurait suffi complique inutilement la tâche — voire fait échouer.
- Oublier l'assemblée spéciale dans une copropriété à plusieurs bâtiments. Cause d'annulation classique.
- Définir le lot transitoire de façon imprécise. Un droit de construire vaguement défini expose la cession à contestation.
- Négliger la purge du droit de priorité. Les deux mois de notification ne se rattrapent pas.
- Signer avec le premier promoteur venu. Les offres reposent sur des hypothèses différentes (surface, prix de vente, coûts) : les mettre en concurrence et les comparer poste par poste est le principal levier de valeur pour la copropriété.
- Sous-estimer les points techniques annexes. Prolongement de l'ascenseur, mise aux normes incendie, réseaux, acoustique entre l'existant et le neuf : ces postes se négocient dans la convention, pas après.
- Aborder l'AG sans travail préparatoire. Une résolution présentée sans étude, sans chiffrage et sans réunion d'information a peu de chances d'être adoptée.
Pourquoi se faire accompagner ?
Dans une cession de droit de surélévation, l'opérateur qui achète dispose d'équipes juridiques, techniques et financières. La copropriété, elle, n'a généralement que son syndic — dont ce n'est ni le métier ni le mandat.
Un accompagnement technique rétablit cet équilibre. Expert Surélévation n'achète pas de droits de surélévation ; nous pouvons intervenir aux côtés de la copropriété pour :
- réaliser l'étude de faisabilité technique et urbanistique ;
- estimer la valeur réelle du droit avant toute négociation ;
- construire le dossier de présentation à l'assemblée générale ;
- organiser la mise en concurrence des opérateurs ;
- coordonner géomètre-expert, avocat et notaire ;
- sécuriser la convention de cession et suivre le chantier jusqu'à la réception.
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Le cadre juridique applicable en 2026
Textes cités dans cet article, vérifiés le 23 septembre 2026 :
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 1 (lot transitoire) — en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 3 (droits accessoires aux parties communes) — en vigueur depuis le 25 novembre 2018.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 16-1 (répartition du prix des parties communes cédées) — consulté le 23 septembre 2026.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26 (majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix) — en vigueur depuis le 21 novembre 2024.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26-1 (second vote) — en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35 (surélévation, cession du droit de surélever, droit de priorité) — en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35, version antérieure à la loi ALUR — en vigueur du 14 mai 2009 au 27 mars 2014.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 36 (indemnisation du préjudice lié aux travaux) — en vigueur depuis le 1er janvier 1986.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 37-1 (droits de surélever et lot transitoire) — en vigueur depuis le 25 novembre 2018.
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-40 (exonération de la plus-value de cession d'un droit de surélévation, CGI art. 150 U, II, 9°) — version du 11 mars 2025.
Cet article présente le cadre général. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : chaque copropriété présente des spécificités — règlement, périmètre de préemption urbain, servitudes, structure — à examiner avec le notaire, le syndic ou un avocat.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il s'opposer seul à la vente du droit de surélévation ?
Non. Depuis la loi ALUR, la décision se prend à la majorité de l'article 26 — voire à la majorité des voix de tous les copropriétaires en périmètre de droit de préemption urbain. Les copropriétaires du dernier étage disposent d'un droit de priorité pour acquérir, mais plus d'un droit de veto.
Le propriétaire du dernier étage est-il propriétaire du droit de surélever ?
Non, sauf stipulation expresse du règlement de copropriété. Le droit de surélever est un droit accessoire aux parties communes, appartenant au syndicat des copropriétaires dans son ensemble.
Combien de temps prend l'opération ?
La durée dépend surtout de quatre étapes : l'étude et la préparation de l'assemblée générale, le délai de deux mois du droit de priorité, l'instruction de l'autorisation d'urbanisme, puis le délai de recours des tiers, de deux mois à compter de l'affichage sur le terrain.
Faut-il un notaire et un géomètre-expert ?
En pratique, oui. Le géomètre-expert définit le lot transitoire et recalcule les quotes-parts ; le notaire rédige la modification du règlement de copropriété et l'acte de cession.
La copropriété doit-elle avancer des frais ?
Les frais d'étude préalable sont à sa charge. Les frais de géomètre, de notaire et de modification du règlement peuvent en revanche être mis à la charge de l'acquéreur dans la négociation : c'est un point à arbitrer dès la consultation des opérateurs.
Peut-on surélever un immeuble en secteur protégé ou en zone ABF ?
C'est possible mais nettement plus contraint. L'avis de l'Architecte des Bâtiments de France conditionne le permis et peut imposer des choix architecturaux et de matériaux spécifiques. L'étude de faisabilité doit intégrer une consultation préalable de l'ABF.
Quelle fiscalité s'applique au produit de la cession ?
Le code général des impôts (art. 150 U, II, 9°) exonère, sous conditions, la plus-value de cession d'un droit de surélévation pour les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2026 selon le BOFiP, si l'acquéreur achève des logements dans les quatre ans. Le traitement d'une cession votée par un syndicat se vérifie avec le notaire : nous ne délivrons pas de conseil fiscal.