Qu'est-ce que le droit de surélévation, et à qui appartient-il ?
Deux vérifications s'imposent avant tout projet :
- Le règlement de copropriété peut avoir réservé le droit de surélever à un copropriétaire déterminé ou à un tiers (souvent le promoteur d'origine). Ces conventions antérieures au 25 novembre 2018 restent valables.
- L'état descriptif de division peut déjà comporter un lot correspondant à ces droits à construire.
Si le règlement est muet, le droit appartient au syndicat, qui peut alors décider de le céder. L'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux voies : réaliser soi-même la surélévation, ou céder le droit à un tiers.
| Réalisation par le syndicat | Cession du droit à un tiers | |
|---|---|---|
| Qui construit ? | La copropriété, maître d'ouvrage | Un promoteur ou un investisseur |
| Qui finance ? | La copropriété | L'acquéreur |
| Risque porté | Par la copropriété | Par l'acquéreur |
| Gain | Prix de vente des logements créés | Prix de cession du droit |
| Complexité | Élevée | Modérée |
Dans l'immense majorité des cas, la cession est la voie retenue : elle transfère le risque de construction, le financement et la commercialisation à un opérateur professionnel, tout en garantissant à la copropriété un produit net et un calendrier maîtrisé. Voir notre page surélévation d'immeuble.
Quelle majorité faut-il en assemblée générale ?
C'est le point juridique le plus sensible de l'opération, et celui où se concentrent les contentieux.
Le principe — la double majorité de l'article 26. La décision d'aliéner le droit de surélever un bâtiment existant en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatif exige la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
C'est l'apport majeur de la loi ALUR du 24 mars 2014. Auparavant, la surélévation en copropriété ne pouvait être votée qu'à l'unanimité : un seul copropriétaire opposé suffisait à bloquer l'ensemble du projet. Toute clause du règlement qui exigerait aujourd'hui la majorité absolue ou l'unanimité pour ce type de décision est réputée non écrite.
Cette exception concerne une large part des immeubles urbains, notamment à Paris, en première couronne et dans la plupart des centres-villes en zone tendue. Vérifier si votre immeuble se situe en périmètre de DPU peut faire basculer le projet d'une majorité difficile à une majorité atteignable.
Copropriétés à plusieurs bâtiments : la décision doit être confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la même majorité. Cette double étape, souvent oubliée dans les convocations, est une cause classique d'annulation.
La passerelle de l'article 26-1 : si la résolution ne réunit pas la double majorité mais recueille l'accord de la majorité des copropriétaires représentant au moins le tiers des voix, une seconde lecture peut être organisée — ce qui rend l'opération bien plus praticable qu'il n'y paraît. Voir le processus en copropriété.
Le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage
Les copropriétaires les plus exposés aux nuisances du chantier bénéficient d'une protection spécifique. Ceux dont les locaux sont situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée disposent d'un droit de priorité en cas de cession par le syndicat.
Préalablement à toute vente, le syndic notifie à chaque bénéficiaire l'intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions. Cette notification vaut offre de vente pendant deux mois. Deux conséquences pratiques :
- Le calendrier doit intégrer ce délai de deux mois entre la décision d'AG et la signature avec l'opérateur.
- Le droit de priorité n'est plus un droit de veto : les copropriétaires du dernier étage peuvent acquérir aux conditions offertes, mais ne peuvent plus bloquer la vente. La suppression de leur droit d'opposition constitue un tournant majeur dans la faisabilité des surélévations en copropriété.
L'indemnisation du préjudice. Les copropriétaires subissant un préjudice du fait des travaux ont droit à une indemnité, à la charge de l'ensemble des copropriétaires et répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes. En pratique, la convention de cession met généralement cette indemnisation à la charge de l'acquéreur : c'est un point à négocier en amont.
Le lot transitoire : l'étape technique incontournable
L'article 37-1 de la loi de 1965 prévoit désormais que les droits de surélever ne peuvent plus faire l'objet d'une simple convention de réserve : ils constituent la partie privative d'un lot transitoire. Les contrats de réservation conclus avant la publication de la loi restent toutefois valables.
La création et la consistance du lot transitoire doivent être stipulées dans le règlement de copropriété : il n'est plus possible de le définir vaguement. Le droit de construire doit être précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser — gabarit, surface de plancher, consistance des locaux. Cela impose une étude de faisabilité et une pré-instruction urbanistique avant la rédaction des actes.
Le lot transitoire matérialise juridiquement le droit avant la réalisation des travaux : il facilite la cession à un opérateur, qui devient propriétaire d'un lot identifiable, et clarifie l'imputation des charges pendant la phase préparatoire. Son titulaire devient copropriétaire à part entière et s'acquitte des charges de conservation, d'entretien et d'administration selon les tantièmes affectés à son lot — un point de négociation à ne pas négliger selon la durée entre la cession et l'achèvement.
Combien vaut le droit de surélévation de mon immeuble ?
La valorisation suit la logique du bilan promoteur, appliquée à rebours : on part du chiffre d'affaires attendu, dont on retranche l'ensemble des coûts et la marge de l'opérateur.
| Élément du bilan | |
|---|---|
| Chiffre d'affaires prévisionnel (m² SDP × prix de vente au m²) | + |
| Coût de construction de la surélévation | − |
| Honoraires (maîtrise d'œuvre, BET, AMO, contrôle technique) | − |
| Frais financiers et de commercialisation | − |
| Marge de l'opérateur | − |
| Aléas et provisions | − |
| Valeur du droit de surélévation | = |
Les variables déterminantes sont les suivantes :
| Variable | Impact sur la valeur |
|---|---|
| Prix de vente au m² dans le secteur | Le plus fort levier |
| Surface de plancher constructible (PLU) | Détermine directement le chiffre d'affaires |
| Portance de la structure existante | Un renforcement lourd peut absorber la marge |
| Accès chantier et grutage | Un immeuble en cœur d'îlot coûte bien plus cher |
| Ascenseur à prolonger | Poste souvent sous-estimé (60 à 120 k€) |
| Contraintes ABF / site patrimonial | Allonge les délais et renchérit les façades |
Ordres de grandeur. En zone tendue, la valeur se situe fréquemment entre 500 et 2 500 € par m² de surface de plancher cessible, avec de forts écarts selon le marché local. Une opération de deux niveaux créant 200 m² peut représenter de 100 000 € à plus de 500 000 € pour la copropriété. Dans les secteurs aux prix de sortie plus modérés, la valeur peut être faible voire nulle : le coût de construction en toiture reste élevé quel que soit le marché.
C'est précisément l'objet du simulateur de potentiel et de l'étude de faisabilité, avant d'engager le moindre frais.
Les 8 étapes de la cession, de la première AG à la signature
- Étude de faisabilité préalable. Analyse du PLU (hauteur, gabarit, prospect, stationnement), vérification du périmètre de DPU, diagnostic de la structure et des fondations, examen du règlement. Livrable : pré-chiffrage de la valeur du droit et avis de faisabilité. 4 à 8 semaines.
- Inscription à l'ordre du jour et information des copropriétaires. Le syndic inscrit la résolution avec les pièces justificatives. Une réunion d'information préalable conditionne largement le vote.
- Vote en assemblée générale. Double majorité de l'article 26 (ou majorité des voix de tous les copropriétaires en périmètre de DPU), passerelle de l'article 26-1 possible. Assemblée spéciale confirmative si plusieurs bâtiments.
- Consultation des opérateurs. Mise en concurrence des promoteurs et investisseurs : au-delà du prix, solidité financière, engagement sur la remise en état, prise en charge des indemnisations, calendrier, pénalités de retard.
- Géomètre-expert et modification du règlement. Création du lot transitoire, définition précise des droits à construire, calcul des quotes-parts, modification du règlement et de l'état descriptif de division.
- Purge du droit de priorité. Notification par le syndic aux bénéficiaires, avec prix et conditions. Délai incompressible de deux mois.
- Signature notariée. Promesse puis acte authentique de cession, sous conditions suspensives (permis purgé de tout recours, financement, absence de préemption).
- Suivi du chantier. L'opérateur porte les travaux, mais la copropriété reste concernée : convention de chantier, assurances, remise en état des parties communes, réception. La présence d'un AMO côté copropriété est ici déterminante.
Que faire du produit de la vente ?
Le prix de cession revient au syndicat des copropriétaires et se répartit entre eux selon leurs tantièmes. Trois usages sont possibles :
- Répartition directe entre copropriétaires. Chacun perçoit sa quote-part. Attention aux conséquences fiscales pour les personnes physiques (régime des plus-values immobilières selon les cas) : un avis fiscal préalable est indispensable.
- Financement de travaux de rénovation. L'usage le plus fréquent et le plus vertueux : ravalement, isolation par l'extérieur, réfection de toiture, remplacement de chaufferie. La surélévation devient le levier d'une rénovation énergétique globale, combinable avec MaPrimeRénov' Copropriété et les CEE.
- Solution mixte. Une part affectée aux travaux, le solde réparti entre copropriétaires — souvent le compromis qui débloque le vote.
Voir notre page financement en copropriété.
Les 7 erreurs qui font échouer une cession
- Voter avant d'avoir vérifié le périmètre de DPU. Réunir la double majorité de l'article 26 quand la majorité des voix de tous les copropriétaires aurait suffi complique inutilement la tâche — voire fait échouer.
- Oublier l'assemblée spéciale dans une copropriété à plusieurs bâtiments. Cause d'annulation classique.
- Définir le lot transitoire de façon imprécise. Un droit de construire vaguement défini expose la cession à contestation.
- Négliger la purge du droit de priorité. Les deux mois de notification ne se rattrapent pas.
- Signer avec le premier promoteur venu. L'écart entre offres sur une même opération dépasse fréquemment 30 %. La mise en concurrence est le principal levier de valeur pour la copropriété.
- Sous-estimer les points techniques annexes. Prolongement de l'ascenseur, mise aux normes incendie, réseaux, acoustique entre l'existant et le neuf : ces postes se négocient dans la convention, pas après.
- Aborder l'AG sans travail préparatoire. Une résolution présentée sans étude, sans chiffrage et sans réunion d'information est presque toujours rejetée.
Pourquoi se faire accompagner par un AMO indépendant ?
Dans une cession de droit de surélévation, l'opérateur qui achète dispose d'équipes juridiques, techniques et financières. La copropriété, elle, n'a généralement que son syndic — dont ce n'est ni le métier ni le mandat.
L'assistance à maîtrise d'ouvrage rétablit cet équilibre. Chez Expert Surélévation, nous n'achetons aucun droit de surélévation et ne vendons aucun travaux : nous intervenons uniquement du côté de la copropriété, pour :
- réaliser l'étude de faisabilité technique et urbanistique ;
- estimer la valeur réelle du droit avant toute négociation ;
- construire le dossier de présentation à l'assemblée générale ;
- organiser la mise en concurrence des opérateurs ;
- coordonner géomètre-expert, avocat et notaire ;
- sécuriser la convention de cession et suivre le chantier jusqu'à la réception.
Découvrez notre méthode et le volet urbanisme & PLU.
Le cadre juridique applicable en 2026
Cet article présente le cadre général applicable en 2026 (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 1, 26, 26-1, 35 et 37-1 ; loi ALUR du 24 mars 2014 ; loi ELAN du 23 novembre 2018 ; ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ; code de l'urbanisme, art. L. 211-1). Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : chaque copropriété présente des spécificités — règlement, périmètre DPU, servitudes, structure — à examiner au cas par cas avec les professionnels compétents.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il s'opposer seul à la vente du droit de surélévation ?
Non. Depuis la loi ALUR, la décision se prend à la majorité de l'article 26 — voire à la majorité des voix de tous les copropriétaires en périmètre de droit de préemption urbain. Les copropriétaires du dernier étage disposent d'un droit de priorité pour acquérir, mais plus d'un droit de veto.
Le propriétaire du dernier étage est-il propriétaire du droit de surélever ?
Non, sauf stipulation expresse du règlement de copropriété. Le droit de surélever est un droit accessoire aux parties communes, appartenant au syndicat des copropriétaires dans son ensemble.
Combien de temps prend l'opération ?
Comptez 18 à 30 mois entre l'étude initiale et le démarrage du chantier : 4 à 8 semaines d'étude, quelques mois jusqu'à l'AG, 2 mois de purge du droit de priorité, 6 à 12 mois d'instruction de permis et de purge des recours, puis la signature définitive.
Faut-il un notaire et un géomètre-expert ?
Oui, les deux. Le géomètre-expert définit le lot transitoire et recalcule les quotes-parts ; le notaire rédige la modification du règlement de copropriété et l'acte de cession.
La copropriété doit-elle avancer des frais ?
Les frais d'étude préalable sont à sa charge. Les frais de géomètre, de notaire et de modification du règlement sont en revanche fréquemment mis à la charge de l'acquéreur dans la négociation : c'est un point à arbitrer dès la consultation des opérateurs.
Peut-on surélever un immeuble en secteur protégé ou en zone ABF ?
C'est possible mais nettement plus contraint. L'avis de l'Architecte des Bâtiments de France conditionne le permis et impose généralement des choix architecturaux et de matériaux spécifiques. L'étude de faisabilité doit intégrer une consultation préalable de l'ABF.
Quelle fiscalité s'applique au produit de la cession ?
Le traitement dépend de la qualité des copropriétaires et de l'affectation des sommes. Une consultation fiscale préalable est indispensable : nous ne délivrons pas de conseil fiscal et orientons systématiquement vers un notaire ou un avocat fiscaliste sur ce point.