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78,9 % d'appartements : ce que le parc de Bordeaux change pour surélever
Le recensement 2022 de l'INSEE attribue à Bordeaux un parc de 168 458 logements pour 267 991 habitants. Les appartements y représentent 78,9 % du total, mais les maisons atteignent 20,6 %, une part qui ouvre aussi la voie à des surélévations individuelles.
Les situations diffèrent donc selon le bâtiment. Sur un immeuble, le projet dépend d'une décision collective et du potentiel de la toiture, qu'elle soit en pente ou en terrasse. Sur une maison, le propriétaire décide seul, mais reste tenu par les mêmes contrôles : règles du PLUi, avis patrimonial éventuel, capacité de la structure.
| Indicateur (INSEE 2022) | Bordeaux |
|---|---|
| Logements | 168 458 |
| Maisons | 34 693 (20,6 %) |
| Appartements | 132 831 (78,9 %) |
132 831 appartements à Bordeaux : surélever un immeuble en copropriété
Les 132 831 appartements bordelais, soit 78,9 % des logements, se répartissent pour beaucoup dans des immeubles collectifs soumis au régime de la copropriété. Construire au-dessus suppose alors que le syndicat des copropriétaires y consente.
Pour surélever l'immeuble ou vendre ce droit à un opérateur, l'assemblée générale se prononce à la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sauf exception en périmètre de préemption urbain. Une proposition documentée, précisant les contreparties pour la copropriété et le déroulement des travaux, donne une base de discussion solide. Le site y consacre sa page droit de surélévation.
Le droit de surélévation en copropriété · quelle majorité en assemblée générale
PLUi « Bordeaux Métropole » : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
Au centre de Bordeaux s'applique le PLUi « Bordeaux Métropole », dans sa version du 5 mai 2026 disponible sur le Géoportail de l'urbanisme. Avant de dessiner quoi que ce soit, il faut y repérer la zone de la parcelle, la hauteur admise et les règles d'aspect des constructions.
La surface ajoutée détermine ensuite l'autorisation : déclaration préalable jusqu'à 20 m² créés, limite relevée à 40 m² en zone urbaine d'un PLU, permis de construire au-delà. Un architecte intervient obligatoirement dès que la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Consulter le règlement du PLUi sur le Géoportail de l'urbanisme
À 5 188 € le m² de maison, que vaut un étage de plus ?
Les ventes DVF de 2021-2025 fixent à 5 188 € le m² le prix médian des maisons à Bordeaux, établi sur 5 862 ventes. Pour les appartements, la médiane s'élève à 4 427 € le m², sur 17 838 transactions.
En appliquant le prix médian des maisons aux surfaces créées, on obtient 155 640 € pour 30 m², 259 400 € pour 50 m² et 415 040 € pour 80 m². Ces valeurs théoriques ne valent ni estimation du bien ni prix de vente. Aucun barème de coût de construction propre à la ville n'étant publié, la comparaison se fait sur la page prix du site.
| Surface créée | Au prix médian des maisons | Au prix médian des appartements |
|---|---|---|
| 30 m² | 155 640 € | 132 810 € |
| 50 m² | 259 400 € | 221 350 € |
| 80 m² | 415 040 € | 354 160 € |
Valeur théorique = surface × prix médian DVF 2021-2025. Ce n'est pas une estimation : l'état, l'étage, la vue et le marché font varier le prix réel. Coûts de construction : prix d'une surélévation.
385 monuments historiques et un site patrimonial remarquable : l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Bordeaux
Bordeaux compte 385 immeubles protégés au titre des monuments historiques, d'après la base Mérimée du Ministère de la Culture, ainsi que le site patrimonial remarquable SPR75-84, doté d'un PSMV du 13/02/2002.
Lorsqu'une adresse se trouve dans ce périmètre ou aux abords d'un monument, l'Architecte des Bâtiments de France rend un avis sur la surélévation : insertion dans l'alignement des toitures, traitement de la façade, matériaux apparents. Un échange préalable, plans en main, permet d'anticiper ses observations et d'éviter un refus en fin d'instruction.
37,3 % des résidences principales de Bordeaux datent de 1946 à 1990
Particularité bordelaise, le bâti antérieur à 1919 représente 23,1 % des 144 017 résidences principales construites avant 2020, et celui de 1919 à 1945 encore 11,5 %. La période 1946-1990 en rassemble 37,3 %, avec 17,4 % de 1946 à 1970 et 19,9 % de 1971 à 1990. Le reste se partage entre 14,1 % de 1991 à 2005 et 14,0 % de 2006 à 2019.
Sur des murs anciens comme sur les 9 141 maisons bâties de 1946 à 1990, la surélévation commence par un relevé précis de l'existant.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 33 233 | 23,1 % |
| 1919 à 1945 | 16 631 | 11,5 % |
| 1946 à 1970 | 25 093 | 17,4 % |
| 1971 à 1990 | 28 701 | 19,9 % |
| 1991 à 2005 | 20 252 | 14,1 % |
| 2006 à 2019 | 20 107 | 14,0 % |
Sismicité faible (zone 2) à Bordeaux : un point à intégrer au calcul de structure
Selon Géorisques, Bordeaux relève de la zone 2, c'est-à-dire d'une sismicité faible. Le sujet ne disparaît pas pour autant du calcul : l'étage ajouté concentre une masse nouvelle en hauteur, qui change la répartition des efforts dans l'ouvrage.
Le bureau d'études contrôle la manière dont les murs et planchers existants reprennent ces sollicitations, en particulier sur un bâti ancien, et définit les chaînages ou liaisons à créer. Plus la structure rapportée est légère, plus ces vérifications restent maîtrisées.
Argiles et fondations à Bordeaux : ce que révèle Géorisques (exposition moyenne)
Géorisques signale une exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles au centre de Bordeaux. Selon la saison, ces terrains se rétractent ou gonflent, et les fondations peu profondes y sont sensibles.
Rajouter un niveau accroît les charges descendant vers le sol : l'étude de structure doit donc confirmer que les fondations actuelles les supportent. Lorsque leur nature est mal connue, un sondage au pied des murs ou une étude de sol lèvent le doute avant tout engagement de travaux.
7 risques recensés à Bordeaux par Géorisques
La liste GASPAR tenue par Géorisques mentionne 7 risques à Bordeaux : inondation, crue à débordement lent de cours d'eau, mouvement de terrain, tassements différentiels, radon, séisme et risque industriel.
Plusieurs touchent directement la conception d'une surélévation. Les tassements différentiels et mouvements de terrain renvoient à l'étude des fondations, l'inondation peut conditionner certaines dispositions du projet, et le radon plaide pour une attention particulière à la ventilation des locaux. L'état des risques de la parcelle précise l'exposition réelle de chaque adresse.
- Inondation
- Mouvement de terrain
- Par une crue à débordement lent de cours d'eau
- Radon
- Risque industriel
- Séisme
- Tassements différentiels
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Bordeaux ?
Sur une maison comme sur un immeuble, Expert Surélévation réalise ses surélévations en ossature bois ou en ossature métallique légère, les structures légères adaptées à ce type d'extension. Leur poids réduit préserve les fondations, un point décisif sur un sol argileux d'exposition moyenne.
Le système est choisi selon l'état du bâti porteur, ancien ou plus récent, les portées, l'accès au chantier et les exigences architecturales formulées par l'Architecte des Bâtiments de France en secteur protégé. Il se décide une fois l'étude de structure menée.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Bordeaux : 4 communes à moins de 52 km
Pour aller plus loin : le droit de surélévation en copropriété et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Bordeaux
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Bordeaux ?
Au centre de la commune, c'est le PLUi « Bordeaux Métropole », consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Bordeaux ?
La commune compte 385 immeubles protégés au titre des monuments historiques et un site patrimonial remarquable : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Le sol de Bordeaux est-il sensible au retrait-gonflement des argiles ?
Géorisques indique une exposition moyenne au centre de la commune. L'étude de structure vérifie les fondations avant d'ajouter un étage.
Combien vaut un m² de maison à Bordeaux ?
Le prix médian des maisons vendues de 2021 à 2025 est de 5 188 € par m² (DVF, 5 862 ventes). C'est un repère de marché, pas une estimation de votre bien.
Faut-il un permis pour surélever à Bordeaux ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- Statistiques DVF (Etalab, data.gouv.fr) : médianes des prix au m², 10 semestres de mutations 2021 à 2025 — extrait le 23 septembre 2026.
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, exposition au retrait-gonflement des argiles (au centre de la commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.