Un projet de surélévation fait intervenir l'urbanisme, la structure, le droit de la copropriété et l'assurance — chacun avec son vocabulaire. Voici les 27 termes que vous rencontrerez le plus souvent, définis en une phrase ou deux.

ACDEFGLMPRSTÉ

A

Architecte des Bâtiments de France (ABF)

Architecte de l'État consulté pour les travaux situés en abords de monument historique ou en site patrimonial remarquable. Son avis conditionne l'autorisation et peut imposer des prescriptions sur les matériaux, les teintes et la forme de toiture. Sa consultation majore le délai d'instruction. En savoir plus.

Assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO)

Mission de conseil et de pilotage exercée pour le compte du maître d'ouvrage. L'AMO ne réalise pas les travaux : elle défend les intérêts du client face aux entreprises, analyse les offres, suit le chantier et contrôle la conformité de l'ouvrage livré. En savoir plus.

Avant-projet (AVP)

Phase de conception qui fixe le parti architectural : distribution des pièces, position de l'escalier, façades, volumes. Les plans d'avant-projet servent de base au chiffrage et au dossier d'autorisation d'urbanisme. C'est à ce stade que se jouent la plupart des arbitrages de coût. En savoir plus.

C

Contreventement

Ensemble des dispositions constructives qui reprennent les efforts horizontaux (vent, séisme) et empêchent la structure de se déformer latéralement. Ajouter un niveau augmente ces efforts : le contreventement fait partie des vérifications systématiques d'une surélévation. En savoir plus.

D

Descente de charges

Calcul qui suit le cheminement des charges depuis le niveau créé jusqu'au sol, à travers les planchers, les murs porteurs et les fondations. À chaque étape, la charge obtenue est comparée à ce que l'élément existant peut reprendre. C'est ce calcul qui détermine si une reprise de fondations est nécessaire — et donc, souvent, quelle solution constructive est possible. En savoir plus.

Dommages-ouvrage (DO)

Assurance souscrite par le maître d'ouvrage avant l'ouverture du chantier. Elle permet d'être indemnisé rapidement des désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre que les responsabilités soient établies. Son absence complique une revente dans les dix ans suivant les travaux. En savoir plus.

Droit de priorité

Droit des copropriétaires dont les locaux sont situés, en tout ou partie, sous une surélévation projetée : lorsque le syndicat vend les locaux créés ou cède son droit de surélévation, le syndic doit d'abord leur notifier le prix et les conditions ; cette notification vaut offre de vente pendant deux mois (loi du 10 juillet 1965, article 35). En savoir plus.

Droit de surélever

Droit de construire au-dessus d'un bâtiment existant. En copropriété, sauf stipulation contraire du règlement, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui peut décider de le conserver pour réaliser l'opération lui-même ou de le céder à un tiers. Sa valeur dépend du gabarit réellement constructible, du prix du mètre carré local et du coût des travaux et mises aux normes induites. En savoir plus.

Déclaration d'ouverture de chantier (DOC)

Formalité par laquelle le bénéficiaire d'un permis de construire signale à la mairie le démarrage effectif des travaux.

Déclaration préalable (DP)

Autorisation d'urbanisme simplifiée, suffisante pour une surélévation créant au plus 20 m² de surface de plancher — seuil porté à 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU — et à condition que la surface totale du bâtiment reste sous 150 m² après travaux. Délai d'instruction : un mois. En savoir plus.

E

Emprise au sol

Projection verticale du volume de la construction sur le terrain. Une surélévation n'augmente pas l'emprise au sol : c'est précisément son intérêt lorsque l'emprise autorisée par le PLU est déjà consommée. À ne pas confondre avec la surface de plancher. En savoir plus.

F

Faîtage

Ligne de rencontre supérieure des versants d'une toiture, le point le plus haut du bâtiment. C'est la référence de hauteur la plus favorable à une surélévation, car elle laisse le choix de la forme de toiture sous le plafond autorisé. En savoir plus.

G

Gabarit-enveloppe

Volume théorique maximal, défini par des règles géométriques souvent liées à la largeur de la voie, à l'intérieur duquel la construction doit s'inscrire. Ce mode de rédaction ouvre la piste de l'attique en retrait, qui permet de gagner un niveau tout en restant dans le gabarit. En savoir plus.

Garantie décennale

Responsabilité de dix ans, pesant sur les constructeurs, pour les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Chaque entreprise intervenant sur une surélévation doit en justifier avant le démarrage des travaux.

L

Light Steel Frame (LSF)

Ossature métallique légère composée de profilés en acier galvanisé de faible épaisseur, assemblés en trame serrée. Légère comme le bois, elle autorise de plus grandes portées sans appui intermédiaire, ce qui la rend adaptée aux volumes décloisonnés et aux grandes ouvertures. En savoir plus.

Lot transitoire

Lot de copropriété dont la partie privative est un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser, accompagné d'une quote-part de parties communes (loi du 10 juillet 1965, article 1). Depuis le 25 novembre 2018, un droit de surélever ne peut plus être réservé par convention mais peut constituer la partie privative d'un lot transitoire (article 37-1). En savoir plus.

M

Majorité de l'article 26

Majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. C'est celle qu'exige l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 pour surélever par le syndicat ou vendre le droit de surélever, sauf exception en périmètre de droit de préemption urbain. En savoir plus.

Maître d'ouvrage

Personne ou entité pour le compte de laquelle l'ouvrage est réalisé : le propriétaire, ou le syndicat des copropriétaires. C'est lui qui décide, finance et réceptionne — à distinguer du maître d'œuvre, qui conçoit et dirige l'exécution.

P

Permis de construire (PC)

Autorisation d'urbanisme requise pour une surélévation dès que la surface de plancher créée dépasse les seuils de la déclaration préalable, ou dès que la surface de plancher totale du bâtiment dépasse 150 m² après travaux. Délai d'instruction : deux mois pour une maison individuelle, majoré en cas de consultation obligatoire. En savoir plus.

Plan local d'urbanisme (PLU)

Document communal ou intercommunal qui fixe les règles de construction : zonage, hauteur maximale, emprise au sol, implantation, aspect extérieur, stationnement. C'est lui qui décide, en premier lieu, si une surélévation est possible et de quelle ampleur. En savoir plus.

Prospect

Règle qui impose une distance minimale entre une construction et une limite séparative ou une autre construction, souvent proportionnelle à la hauteur. Sur une surélévation, une règle de prospect peut obliger à reculer la façade du niveau créé par rapport à celle du bâtiment existant. En savoir plus.

R

Rehausse de toiture

Travaux qui déposent la couverture et remontent les murs ou la charpente pour gagner de la hauteur sous les combles, sans créer un étage complet. La rehausse modifie l'aspect extérieur du bâtiment et crée de la surface de plancher dès que la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. En savoir plus.

Reprise en sous-œuvre

Renforcement ou élargissement de fondations existantes, réalisé sous la construction en place. C'est le poste de surcoût le plus lourd d'une surélévation. Le choix d'une structure légère permet de l'éviter dans la majorité des cas sur un bâti sain. En savoir plus.

S

Surface de plancher (SDP)

Somme des surfaces closes et couvertes, mesurées au nu intérieur des murs de façade, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, déduction faite notamment des trémies d'escalier et des embrasures. C'est la surface de référence du code de l'urbanisme : c'est elle qui détermine le type d'autorisation et le seuil de recours obligatoire à un architecte. En savoir plus.

T

Taxe d'aménagement

Taxe due sur la surface de plancher créée par une construction ou une extension. Elle est calculée à partir d'une valeur forfaitaire au mètre carré et des taux votés par la commune et le département. Sur plusieurs dizaines de mètres carrés créés, son montant est significatif : elle doit figurer dans le plan de financement. En savoir plus.

Trémie

Ouverture pratiquée dans un plancher pour livrer passage à un escalier. Sur une surélévation, la trémie consomme de la surface au niveau inférieur et impose une reprise du plancher existant : c'est un poste systématiquement sous-estimé. En savoir plus.

É

Égout du toit

Ligne basse d'un versant de toiture, où l'eau est collectée par la gouttière. Certains PLU expriment la hauteur maximale à l'égout plutôt qu'au faîtage : la règle est alors nettement plus contraignante pour une surélévation, car elle limite la hauteur des murs et donc la hauteur habitable du niveau créé. En savoir plus.