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Qu'est-ce que le droit de surélévation ?
Le droit de surélévation est le droit de construire un ou plusieurs niveaux au-dessus d'un bâtiment existant. C'est un droit de propriété : il dit qui peut construire en hauteur, pas ce qui peut être construit.
Cette distinction évite une confusion fréquente. Le droit de surélévation relève du droit privé (propriété, copropriété). Ce qui peut être construit relève du droit de l'urbanisme : hauteur maximale, gabarit et aspect fixés par le plan local d'urbanisme, puis autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire). Détenir le droit ne dispense d'aucune autorisation ; obtenir un permis ne donne pas le droit de construire sur un toit qui ne vous appartient pas.
Pour une maison individuelle, la question est simple : le propriétaire détient le droit, dans les limites du PLU, des servitudes et des règles de voisinage (mitoyenneté et relations de voisinage). En copropriété, il faut d'abord savoir à qui il appartient.
À qui appartient le droit de surélever un immeuble ?
En copropriété, la loi règle la question lorsque les titres sont muets ou contradictoires : l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 range parmi les droits accessoires aux parties communes « le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux » qui constituent des parties privatives différentes. Le droit appartient alors au syndicat des copropriétaires, et non au propriétaire du dernier étage.
Le règlement de copropriété peut en disposer autrement. Deux documents se lisent donc en premier : le règlement et l'état descriptif de division. Depuis le 25 novembre 2018, un propriétaire ou un tiers ne peut plus se réserver ce droit par convention ; le droit peut en revanche constituer la partie privative d'un lot transitoire (art. 37-1 et art. 1).
| Situation | Qui détient le droit de surélever ? | Référence |
|---|---|---|
| Maison individuelle | Son propriétaire | Droit de propriété |
| Immeuble en copropriété, règlement muet | Le syndicat des copropriétaires (droit accessoire aux parties communes) | art. 3 |
| Droit de construire constitué en lot transitoire | Le titulaire de ce lot | art. 1, art. 37-1 |
| Immeuble appartenant à un seul propriétaire | Ce propriétaire | Droit de propriété |
Quelle majorité faut-il en assemblée générale ?
La surélévation par le syndicat et la vente du droit de surélever se décident à la majorité de l'article 26 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. La loi prévoit une majorité différente lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre de droit de préemption urbain (art. 35).
| Décision de l'assemblée générale | Texte | Majorité requise |
|---|---|---|
| Le syndicat réalise lui-même la surélévation pour créer des locaux privatifs | art. 35, al. 1 | Article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix |
| Le syndicat vend le droit de surélever un bâtiment existant | art. 35, al. 2 | Article 26 ; si l'immeuble compte plusieurs bâtiments, confirmation par une assemblée spéciale des lots du bâtiment à surélever, à la même majorité |
| Vente du droit de surélever un bâtiment situé dans un périmètre de droit de préemption urbain | art. 35, al. 3 | Majorité des voix de tous les copropriétaires ; si plusieurs bâtiments, assemblée spéciale à la majorité des voix des copropriétaires concernés |
| Autoriser un copropriétaire à faire, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur | art. 25, b | Majorité des voix de tous les copropriétaires |
Le détail, l'assemblée spéciale et la question du second vote : quelle majorité en assemblée générale pour une surélévation ?
Surélever soi-même ou céder le droit : quelles options pour la copropriété ?
L'article 35 ouvre deux voies au syndicat : réaliser lui-même la surélévation, ou vendre le droit de surélever. L'acheteur peut être un opérateur extérieur ou un copropriétaire.
| Le syndicat surélève | Le syndicat vend le droit | |
|---|---|---|
| Qui construit et finance | La copropriété, maître d'ouvrage | L'acquéreur du droit |
| Ce que perçoit la copropriété | Le prix de vente des locaux créés, après avoir payé les travaux | Le prix de cession du droit |
| Qui porte le risque de l'opération | La copropriété | L'acquéreur |
| Droit de priorité des lots situés dessous | Sur la vente des locaux créés | Sur la cession du droit |
La cession est détaillée, étape par étape, dans notre guide vendre le droit de surélévation de son immeuble. Le cas du propriétaire du dernier étage qui veut acheter le droit pour agrandir son logement fait l'objet d'une page dédiée : surélever son appartement du dernier étage.
Qui est prioritaire pour acheter les nouveaux lots ?
Les copropriétaires dont les locaux sont situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d'un droit de priorité lorsque le syndicat vend les locaux créés ou cède son droit de surélévation (art. 35). Le syndic leur notifie le prix et les conditions de la vente ; cette notification vaut offre de vente pendant deux mois.
Ce droit de priorité a remplacé, depuis le 27 mars 2014, l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur qu'exigeait l'ancienne rédaction de l'article 35 (art. 35, version 2009-2014). Le droit de priorité en détail.
Combien vaut un droit de surélévation ?
La valeur d'un droit de surélévation se calcule à rebours : le prix de vente des surfaces qui pourront être construites, diminué du coût des travaux, des frais et de la marge de celui qui construit. Elle dépend donc de trois données propres à l'immeuble : la surface réellement constructible (PLU et structure), le prix de vente dans le quartier et le coût des travaux sur cet immeuble précis.
Méthode détaillée et calculateur à partir de vos propres hypothèses : combien vaut le droit de surélévation de votre immeuble ? Les prix réels des ventes de votre quartier sont publics : Demandes de valeurs foncières — prix réels des transactions (Etalab).
Quelle fiscalité s'applique à la vente du droit de surélévation ?
Le code général des impôts (art. 150 U, II, 9°) exonère, sous conditions, la plus-value de cession d'un droit de surélévation. Selon le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-40), l'exonération vise les cessions réalisées du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2026 par des personnes physiques, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, ou par certaines sociétés relevant de l'impôt sur le revenu.
- L'acquéreur s'engage à réaliser et achever des locaux destinés exclusivement à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de l'acquisition.
- S'il ne respecte pas cet engagement, il est redevable d'une amende égale à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation.
La prorogation jusqu'au 31 décembre 2026 résulte de la loi de finances pour 2025 (BOFiP, actualité du 11 mars 2025). Pour une cession votée par un syndicat de copropriétaires, le traitement fiscal du prix revenant à chaque copropriétaire se vérifie avec le notaire avant la signature.
Quelles sont les étapes, de l'étude à l'acte de vente ?
- Lire le règlement de copropriété et l'état descriptif de division : à qui appartient le droit, existe-t-il un lot transitoire ?
- Étudier la faisabilité : hauteur et gabarit autorisés par le PLU, capacité de la structure existante (étude de faisabilité).
- Vérifier le périmètre de droit de préemption urbain : il change la majorité requise pour vendre le droit.
- Estimer la valeur du droit avant toute négociation.
- Inscrire la résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale et voter à la majorité applicable ; assemblée spéciale si l'immeuble compte plusieurs bâtiments.
- Notifier le droit de priorité aux copropriétaires situés sous la surélévation : offre valable deux mois.
- Modifier le règlement et l'état descriptif de division (création du lot, quotes-parts), puis signer l'acte de vente chez le notaire.
- Obtenir l'autorisation d'urbanisme : c'est à celui qui construit de la demander.
Questions fréquentes
Le propriétaire du dernier étage est-il propriétaire du droit de surélever ?
Non, sauf si le règlement de copropriété le prévoit. Lorsque les titres sont muets, la loi du 10 juillet 1965 (article 3) fait du droit de surélever un droit accessoire aux parties communes : il appartient au syndicat des copropriétaires.
Un copropriétaire peut-il bloquer seul une surélévation ?
Non. La décision se prend à la majorité de l'article 26, ou à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour vendre le droit en périmètre de droit de préemption urbain. L'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur, exigé jusqu'au 27 mars 2014, a été remplacé par un droit de priorité.
Le vote de l'assemblée générale suffit-il pour construire ?
Non. Le vote règle la question de la propriété. La construction exige en plus une autorisation d'urbanisme, déclaration préalable ou permis de construire, conforme au plan local d'urbanisme.
La vente du droit de surélévation est-elle imposable ?
Le code général des impôts prévoit une exonération temporaire de la plus-value, pour les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2026 selon le BOFiP, à condition que l'acquéreur achève des logements dans les quatre ans. Le traitement d'une cession votée par un syndicat se vérifie avec le notaire.
Qu'est-ce qu'un lot transitoire ?
C'est un lot de copropriété dont la partie privative est un droit de construire précisément défini, accompagné d'une quote-part de parties communes (loi du 10 juillet 1965, article 1). Sa création et sa consistance figurent dans le règlement de copropriété.
Sources et mise à jour
Textes consultés le 23 septembre 2026 sur Légifrance et le BOFiP. Cette page présente le cadre général ; elle ne remplace pas l'avis du notaire, du syndic ou d'un avocat sur un dossier donné.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 1 (lot transitoire) — en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 3 (droits accessoires aux parties communes) — en vigueur depuis le 25 novembre 2018.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) — en vigueur depuis le 18 juin 2025.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26 (majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix) — en vigueur depuis le 21 novembre 2024.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35 (surélévation, cession du droit de surélever, droit de priorité) — en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35, version antérieure à la loi ALUR — en vigueur du 14 mai 2009 au 27 mars 2014.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 37-1 (droits de surélever et lot transitoire) — en vigueur depuis le 25 novembre 2018.
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-40 (exonération de la plus-value de cession d'un droit de surélévation, CGI art. 150 U, II, 9°) — version du 11 mars 2025.
- BOFiP, ACTU-2025-00037 : prorogation jusqu'au 31 décembre 2026 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 85) — publiée le 11 mars 2025.