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Peut-on surélever un appartement situé au dernier étage ?
Oui, mais pas seul. Au-dessus de votre appartement se trouvent la toiture et, sauf stipulation contraire du règlement, le droit de surélever : ce sont des parties communes et un droit accessoire aux parties communes, qui appartiennent au syndicat des copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, art. 3).
Le projet réunit donc quatre conditions : que la copropriété accepte de vous céder le droit, que le plan local d'urbanisme permette de construire plus haut, que la structure de l'immeuble puisse porter le nouveau niveau, et qu'une autorisation d'urbanisme soit obtenue.
Comment acheter le droit de surélever à la copropriété ?
La vente du droit de surélever, y compris à un copropriétaire, se décide en assemblée générale à la majorité de l'article 26, ou à la majorité des voix de tous les copropriétaires si l'immeuble est situé en périmètre de droit de préemption urbain (art. 35). Détail : quelle majorité en assemblée générale.
Si d'autres lots que le vôtre sont situés sous la surélévation projetée, leurs propriétaires bénéficient d'un droit de priorité : le syndic doit leur notifier le prix et les conditions, et l'offre leur reste ouverte deux mois (droit de priorité).
Le prix se négocie avec la copropriété. Pour préparer la discussion : combien vaut un droit de surélévation.
Quelles autorisations obtenir : assemblée générale, permis, ABF ?
Côté copropriété, la vente du droit de surélever se vote à la majorité de l'article 26. Les travaux qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble peuvent en outre nécessiter l'autorisation, prévue par l'article 25, b, de les réaliser à vos frais : faites préciser par le syndic ou le notaire les résolutions à inscrire, et présentez-les à la même assemblée.
Côté urbanisme, les règles sont celles de toute surélévation :
Le détail des démarches : monter un dossier de permis de construire.
Quelles vérifications techniques avant de se lancer ?
- La structure de l'immeuble : une descente de charges vérifie que murs, planchers et fondations supportent le niveau ajouté (étude de structure).
- La hauteur autorisée par le PLU, au regard de la hauteur actuelle du bâtiment (hauteur maximale autorisée).
- La liaison avec votre appartement : un escalier intérieur suppose d'ouvrir le plancher haut ; vérifiez dans le règlement si ce plancher et la toiture sont des parties communes.
- L'étanchéité et la toiture pendant le chantier, au-dessus de logements occupés.
- Les accès au chantier : levage, stockage, protection des parties communes.
Ces points se traitent dans une étude de faisabilité, à présenter à l'assemblée générale avec la demande.
Combien coûte la création d'un étage sur un appartement ?
Le budget additionne des postes que n'a pas une surélévation de maison :
- le prix d'achat du droit de surélever à la copropriété ;
- les frais d'acte, de géomètre-expert et de modification du règlement de copropriété ;
- les études : faisabilité, structure, architecte si le seuil est atteint ;
- les travaux de surélévation eux-mêmes et la liaison avec l'appartement ;
- les éventuelles contreparties négociées avec la copropriété et l'indemnisation d'un préjudice causé à d'autres copropriétaires (art. 36).
Pour le poste travaux, notre page prix d'une surélévation et le simulateur donnent des ordres de grandeur, à confirmer par un chiffrage sur l'immeuble.
Qui paie quoi : tantièmes, charges et état descriptif de division ?
La surélévation crée une surface privative nouvelle. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division doivent donc être modifiés : création ou agrandissement du lot, nouvelles quotes-parts de parties communes, et donc nouvelle répartition des charges.
Le droit peut aussi être constitué en lot transitoire avant la construction : un lot dont la partie privative est un droit de construire précisément défini (art. 1). Ces modifications sont établies par un géomètre-expert et reçues par le notaire.
Toit-terrasse, combles ou étage complet : quelle option ?
| Projet | Ce qu'il suppose | À lire |
|---|---|---|
| Aménager des combles existants | Des combles dépendant de votre lot ou achetés à la copropriété ; pas forcément de surélévation | rehausse de toiture et combles |
| Rehausser la toiture | Modifier la toiture, partie commune : autorisation de l'assemblée et autorisation d'urbanisme | rehausse de toiture |
| Créer un étage complet | Achat du droit de surélever, étude de structure, permis | guide du droit de surélévation |
Questions fréquentes
Le propriétaire du dernier étage peut-il surélever son appartement ?
Oui, s'il achète le droit de surélever à la copropriété, qui en est titulaire sauf stipulation contraire du règlement, et s'il obtient une autorisation d'urbanisme. La vente se vote à la majorité de l'article 26, ou à la majorité des voix de tous les copropriétaires en périmètre de préemption urbain.
Faut-il l'accord de tous les copropriétaires ?
Non. La loi du 10 juillet 1965 fixe des majorités : l'unanimité n'est pas requise pour vendre le droit de surélever.
Faut-il un permis de construire ?
Une surélévation relève de la déclaration préalable ou du permis de construire selon la surface créée, et de l'architecte au-delà du seuil de surface totale. Le vote de la copropriété ne dispense pas de cette autorisation.
Mes charges de copropriété vont-elles augmenter ?
La surface privative créée modifie les quotes-parts de parties communes attachées à votre lot : la répartition des charges est recalculée lors de la modification du règlement et de l'état descriptif de division.
Sources et mise à jour
Textes consultés le 23 septembre 2026 sur Légifrance et le BOFiP. Cette page présente le cadre général ; elle ne remplace pas l'avis du notaire, du syndic ou d'un avocat sur un dossier donné.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 1 (lot transitoire) — en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 3 (droits accessoires aux parties communes) — en vigueur depuis le 25 novembre 2018.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) — en vigueur depuis le 18 juin 2025.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26 (majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix) — en vigueur depuis le 21 novembre 2024.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35 (surélévation, cession du droit de surélever, droit de priorité) — en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 36 (indemnisation du préjudice lié aux travaux) — en vigueur depuis le 1er janvier 1986.