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Quelle majorité pour que le syndicat surélève lui-même ?
Lorsque la copropriété décide de construire elle-même, pour créer de nouveaux locaux à usage privatif, la décision est prise à la majorité de l'article 26 (art. 35, premier alinéa).
L'article 26 définit cette majorité comme « la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ». Il faut donc réunir deux conditions à la fois : une majorité de copropriétaires en nombre, et au moins deux tiers des voix, c'est-à-dire des tantièmes.
Quelle majorité pour vendre le droit de surélever ?
La vente du droit de surélever un bâtiment existant, pour créer de nouveaux locaux privatifs, exige la même majorité de l'article 26 (art. 35, deuxième alinéa). L'acquéreur peut être un opérateur extérieur ou un copropriétaire : la règle de majorité est la même.
Immeuble en zone de préemption urbaine : quelle majorité ?
La loi prévoit une exception pour la seule vente du droit : « lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, la décision d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires » (art. 35).
Cette majorité, celle de l'article 25, ne tient compte que des voix : il n'est plus nécessaire de réunir en plus une majorité de copropriétaires en nombre. Le périmètre de droit de préemption urbain est institué par la commune ou l'intercommunalité ; il se vérifie auprès du service urbanisme ou dans le document d'urbanisme (Géoportail de l'urbanisme — consulter le PLU de votre commune).
L'immeuble compte plusieurs bâtiments : que vote l'assemblée spéciale ?
Si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la vente du droit de surélever doit être confirmée par une assemblée spéciale réunissant les copropriétaires des lots qui composent le bâtiment à surélever (art. 35).
Cette assemblée statue à la majorité de l'article 26 dans le cas général, et à la majorité des voix des copropriétaires concernés lorsque le bâtiment est situé en périmètre de droit de préemption urbain. Oublier cette confirmation fragilise la décision : elle se prévoit dès la convocation.
Tableau récapitulatif : décision, article, majorité
| Décision de l'assemblée générale | Texte | Majorité requise |
|---|---|---|
| Le syndicat réalise lui-même la surélévation pour créer des locaux privatifs | art. 35, al. 1 | Article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix |
| Le syndicat vend le droit de surélever un bâtiment existant | art. 35, al. 2 | Article 26 ; si l'immeuble compte plusieurs bâtiments, confirmation par une assemblée spéciale des lots du bâtiment à surélever, à la même majorité |
| Vente du droit de surélever un bâtiment situé dans un périmètre de droit de préemption urbain | art. 35, al. 3 | Majorité des voix de tous les copropriétaires ; si plusieurs bâtiments, assemblée spéciale à la majorité des voix des copropriétaires concernés |
| Autoriser un copropriétaire à faire, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur | art. 25, b | Majorité des voix de tous les copropriétaires |
Exemple illustratif : dans une copropriété de 20 copropriétaires totalisant 1 000 tantièmes, la majorité de l'article 26 suppose au moins 11 copropriétaires favorables, représentant ensemble au moins 667 tantièmes. En périmètre de préemption urbain, la vente du droit suppose plus de 500 tantièmes favorables, quel que soit le nombre de copropriétaires.
Que se passe-t-il si la majorité n'est pas atteinte ?
L'article 26-1 prévoit un second vote immédiat : lorsque l'assemblée n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26, mais que le projet a recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, « la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote ».
Point à faire confirmer. L'article 26-1 vise les décisions relevant du premier alinéa de l'article 26, alors que l'article 35 renvoie à « la majorité prévue à l'article 26 ». Le texte ne dit pas expressément si ce second vote s'applique aux décisions de surélévation : avant de le prévoir dans la résolution, faites confirmer ce point par le syndic ou un avocat.
Comment préparer la résolution et l'ordre du jour ?
Une résolution de surélévation se vote rarement sans préparation. Les copropriétaires décident sur pièces : ce qui sera construit, par qui, pour quel prix et avec quelles conséquences pour l'immeuble.
- Une étude de faisabilité : hauteur et gabarit autorisés, capacité de la structure, accès au chantier.
- Les conditions essentielles de l'opération : construction par le syndicat ou vente du droit, prix ou mode de calcul, calendrier.
- Le traitement des parties communes touchées : toiture, cage d'escalier, ascenseur, réseaux.
- L'indemnisation des copropriétaires qui subiraient un préjudice du fait des travaux, prévue par l'article 36.
- Si l'immeuble compte plusieurs bâtiments, la convocation de l'assemblée spéciale.
Le déroulé complet d'une cession : vendre le droit de surélévation de son immeuble.
Questions fréquentes
Quelle est la majorité de l'article 26 ?
C'est la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix : il faut à la fois une majorité de copropriétaires en nombre et au moins deux tiers des tantièmes.
La majorité est-elle plus faible en zone de préemption urbaine ?
Oui, pour la seule vente du droit de surélever : lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre de droit de préemption urbain, la décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 35 de la loi du 10 juillet 1965).
Les copropriétaires du dernier étage doivent-ils donner leur accord ?
Plus depuis le 27 mars 2014. L'ancienne rédaction de l'article 35 exigeait leur accord unanime ; ils bénéficient désormais d'un droit de priorité pour acheter les locaux créés ou le droit cédé.
Peut-on organiser un second vote si la majorité n'est pas atteinte ?
L'article 26-1 prévoit un second vote immédiat à la majorité des voix de tous les copropriétaires, sous conditions. Son application aux décisions de surélévation n'est pas précisée par le texte : faites-la confirmer avant de l'inscrire dans la résolution.
Sources et mise à jour
Textes consultés le 23 septembre 2026 sur Légifrance et le BOFiP. Cette page présente le cadre général ; elle ne remplace pas l'avis du notaire, du syndic ou d'un avocat sur un dossier donné.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) — en vigueur depuis le 18 juin 2025.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26 (majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix) — en vigueur depuis le 21 novembre 2024.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26-1 (second vote) — en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35 (surélévation, cession du droit de surélever, droit de priorité) — en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35, version antérieure à la loi ALUR — en vigueur du 14 mai 2009 au 27 mars 2014.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 36 (indemnisation du préjudice lié aux travaux) — en vigueur depuis le 1er janvier 1986.