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Qui bénéficie du droit de priorité ?
« Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d'un droit de priorité » (loi du 10 juillet 1965, art. 35).
Le critère est géographique : il ne s'agit pas de tous les copropriétaires du dernier étage, mais de ceux dont les locaux se trouvent, même partiellement, sous l'emprise de la surélévation projetée. Si la surélévation ne couvre qu'une partie de la toiture, seuls les lots situés dessous sont concernés. Le plan de la surélévation annexé au projet permet de les identifier.
Sur quelles ventes s'applique-t-il ?
Le droit de priorité joue dans deux situations, selon le même article :
- la vente par le syndicat des locaux privatifs créés, lorsque la copropriété a réalisé elle-même la surélévation ;
- la cession par le syndicat de son droit de surélévation, lorsque la copropriété vend le droit à un opérateur ou à un copropriétaire.
Le texte vise les ventes consenties par le syndicat. La revente ultérieure, par un acquéreur, des logements qu'il a construits n'est pas mentionnée par l'article 35.
Comment le syndic doit-il notifier l'offre de vente ?
« Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire bénéficiant d'un droit de priorité l'intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente » (art. 35).
La notification est individuelle : chaque bénéficiaire la reçoit. Elle doit indiquer le prix et les conditions de la vente ; une notification incomplète expose la vente à contestation.
Que se passe-t-il à l'issue du délai de deux mois ?
La notification « vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification » (art. 35). Le bénéficiaire qui accepte dans ce délai achète au prix et aux conditions notifiés.
Le texte ne détaille pas la suite. Si la vente se conclut ensuite à un prix ou à des conditions différents de ceux notifiés, faites vérifier par le notaire si une nouvelle notification s'impose. Dans tous les cas, ces deux mois s'intègrent au calendrier de l'opération, entre le vote de l'assemblée et la signature.
Droit de priorité et droit de préemption urbain : quelles différences ?
| Droit de priorité | Droit de préemption urbain | |
|---|---|---|
| Titulaire | Les copropriétaires dont les locaux sont situés sous la surélévation | La collectivité qui l'a institué |
| Source | Loi du 10 juillet 1965, art. 35 | Code de l'urbanisme, art. L. 211-1, cité par l'art. 35 |
| Effet dans une surélévation | Offre de vente prioritaire de deux mois | Dans son périmètre, abaisse la majorité requise pour vendre le droit de surélever |
Le périmètre de préemption urbaine joue sur le vote en assemblée générale : voir quelle majorité pour une surélévation.
Le copropriétaire du dernier étage peut-il bloquer la surélévation ?
Non, depuis le 27 mars 2014. La version de l'article 35 en vigueur du 14 mai 2009 au 27 mars 2014 exigeait, pour vendre le droit de surélever, « l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever » (art. 35, version 2009-2014). La rédaction actuelle a remplacé cet accord par le droit de priorité.
Le copropriétaire du dernier étage garde deux protections : son vote en assemblée générale, comme tout copropriétaire, et le droit à une indemnité s'il subit un préjudice du fait des travaux de surélévation, dans les conditions de l'article 36 ; cette indemnité est à la charge de l'ensemble des copropriétaires.
Questions fréquentes
Qui bénéficie du droit de priorité en cas de surélévation ?
Les copropriétaires dont les locaux sont situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée (loi du 10 juillet 1965, article 35). Ce ne sont pas nécessairement tous les copropriétaires du dernier étage.
Combien de temps dure l'offre de priorité ?
Deux mois à compter de la notification du syndic, qui indique le prix et les conditions de la vente.
Le droit de priorité s'applique-t-il si la copropriété vend son droit de surélever ?
Oui. L'article 35 le prévoit pour la vente par le syndicat des locaux créés et pour la cession par le syndicat de son droit de surélévation.
Le propriétaire du dernier étage peut-il s'opposer à la surélévation ?
Il vote comme tout copropriétaire, mais n'a plus de droit de veto depuis le 27 mars 2014. En cas de préjudice causé par les travaux, il peut prétendre à une indemnité (article 36).
Sources et mise à jour
Textes consultés le 23 septembre 2026 sur Légifrance et le BOFiP. Cette page présente le cadre général ; elle ne remplace pas l'avis du notaire, du syndic ou d'un avocat sur un dossier donné.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35 (surélévation, cession du droit de surélever, droit de priorité) — en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35, version antérieure à la loi ALUR — en vigueur du 14 mai 2009 au 27 mars 2014.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 36 (indemnisation du préjudice lié aux travaux) — en vigueur depuis le 1er janvier 1986.