Un immeuble en copropriété peut s'agrandir de trois façons : par une surélévation, par une construction nouvelle sur le terrain commun, ou par la vente du droit de surélever à un opérateur qui finance et réalise. Dans tous les cas, la décision appartient à l'assemblée générale, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pour la surélévation ou la construction de nouveaux locaux privatifs ; un copropriétaire seul ne peut pas décider.
Mis à jour : octobre 2026
- Faisabilité : règlement de copropriété, PLU (hauteur, emprise au sol), structure de l'immeuble.
- Décision : assemblée générale ; majorité de l'article 26 pour surélever, construire ou vendre le droit.
- Autorisation : permis de construire dans la plupart des cas, déposé par le syndicat ou l'acquéreur du droit.
- Budget : surélévation 2 800 à 4 500 € / m² ; la vente du droit peut au contraire rapporter à la copropriété.
- Interlocuteurs : syndic, notaire, et l'entreprise partenaire du réseau pour la faisabilité et le devis.
Trois façons d'agrandir un immeuble
La surface supplémentaire peut venir du toit ou du terrain. Et la copropriété peut porter elle-même l'opération, ou céder ce droit.
| Option | Ce qui est créé | Qui porte les travaux | Pour aller plus loin |
|---|---|---|---|
| Surélévation par le syndicat | Un ou plusieurs niveaux, vendus ou attribués en lots | La copropriété, qui finance | Surélévation d'immeuble |
| Construction sur le terrain commun | Un bâtiment ou une extension au sol (cour, jardin, parking) | La copropriété | Section « Construire au sol » ci-dessous |
| Vente du droit de surélever | Les mêmes niveaux, construits par l'acquéreur | L'acquéreur, qui paie le droit et les travaux | Vendre le droit de surélévation |
| Agrandissement d'un lot (dernier étage, rez-de-jardin) | La surface d'un seul copropriétaire | Le copropriétaire, avec l'accord de l'AG | Surélever son appartement |
Ces options ne s'excluent pas : une étude peut comparer la surélévation par le syndicat et la vente du droit sur le même immeuble, avant le vote.
Le cas d'un seul copropriétaire qui veut agrandir son lot est différent : il ne crée pas de lot nouveau, mais touche aux parties communes ou à l'aspect extérieur. Il lui faut l'autorisation de l'assemblée générale, et parfois l'achat d'une partie commune ou du droit de surélever. La fiche du service public sur les travaux d'un copropriétaire précise que l'appropriation de parties communes relève de la majorité de l'article 26, et non de l'article 25.
Qui décide, et à quelle majorité
Le toit, le terrain et le droit de construire dessus sont, sauf clause contraire du règlement, des parties communes et des droits accessoires qui appartiennent au syndicat des copropriétaires. C'est donc l'assemblée générale qui décide. La loi du 10 juillet 1965 prévoit :
| Décision | Texte | Majorité |
|---|---|---|
| Le syndicat surélève ou construit des bâtiments pour créer de nouveaux locaux privatifs | art. 35, al. 1 | Majorité de l'article 26 |
| Le syndicat vend le droit de surélever un bâtiment existant | art. 35, al. 2 | Majorité de l'article 26 ; assemblée spéciale si l'immeuble compte plusieurs bâtiments |
| Vente du droit en périmètre de droit de préemption urbain | art. 35, al. 3 | Majorité des voix de tous les copropriétaires |
| Un copropriétaire fait, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur | art. 25, b | Majorité des voix de tous les copropriétaires |
La majorité de l'article 26 réunit deux conditions : la majorité des copropriétaires en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix. Le calcul, l'assemblée spéciale et le second vote sont détaillés sur la page consacrée aux majorités en assemblée générale.
Construire au sol sur les parties communes
Une cour, un jardin ou un parking commun peuvent accueillir une construction nouvelle : local d'activité, logement, extension d'un bâtiment. L'article 35 vise expressément « la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif », au même titre que la surélévation : la décision se prend à la majorité de l'article 26.
Deux différences avec la surélévation. D'abord le PLU : une construction au sol consomme de l'emprise au sol, que le règlement de zone limite souvent, alors qu'une surélévation dépend surtout de la hauteur. Ensuite l'usage : un espace commun transformé en lot privatif disparaît pour tous ; la fiche du service public sur les règles de vote en assemblée générale rappelle que l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire à la destination de l'immeuble exige l'unanimité. Le règlement de copropriété et le notaire disent dans quel cas se trouve votre projet.
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Vendre son droit à surélever plutôt que construire
La copropriété n'a pas forcément les moyens ni l'envie de porter un chantier. Elle peut céder son droit de surélever à un opérateur, un investisseur ou un copropriétaire : l'acquéreur paie le droit, finance et fait réaliser les travaux. Le prix peut financer la rénovation de l'immeuble ; voir le financement en copropriété et surélévation et rénovation thermique.
Les copropriétaires des lots situés sous la surélévation disposent d'un droit de priorité : le syndic leur notifie la vente, et cette notification vaut offre pendant deux mois (art. 35). Le mécanisme est expliqué sur le droit de priorité du dernier étage ; la méthode d'estimation sur la valeur du droit de surélévation.
Faisabilité : règlement, PLU, structure
- Le règlement de copropriété : à qui appartient le droit de surélever, existe-t-il un lot transitoire, des clauses sur la toiture ou les espaces communs ? Voir le droit de surélévation en copropriété.
- Le PLU : hauteur maximale, emprise au sol, prospects, stationnement. Lecture sur le Géoportail de l'urbanisme ; repères sur urbanisme et PLU.
- La structure : la descente de charges dit combien de niveaux l'immeuble peut porter, et si les fondations doivent être reprises ; voir l'étude de structure.
- Les parties communes touchées : cage d'escalier à prolonger, ascenseur, réseaux, toiture.
- Le chantier en site occupé : accès, levage, protection des parties communes.
Ces vérifications forment l'étude de faisabilité, réalisée par le Partenaire ou ses bureaux d'études, et présentée en assemblée générale.
Autorisation d'urbanisme et budget
Créer des niveaux ou un bâtiment relève presque toujours du permis de construire (art. R. 421-14). Le dépôt suppose que la copropriété ait d'abord voté : un permis ne donne pas le droit de construire sur des parties communes. Les tiers disposent ensuite de 2 mois pour former un recours, à compter de l'affichage sur le terrain. Repères : déclaration préalable ou permis de construire.
Côté budget, la fourchette publiée sur le site pour une surélévation est de 2 800 à 4 500 € / m² de surface créée (référence logement). Pour une construction au sol, la fourchette indicative est de 1 800 à 2 500 € TTC / m² ; le terrain, les fondations et le raccord à l'immeuble font le coût réel, et le devis du Partenaire fait foi. Si le droit est vendu, la copropriété ne paie pas les travaux : elle encaisse un prix. Le détail des postes : prix d'une surélévation.
Étapes et erreurs à éviter
Le parcours complet, de l'étude à l'acte, est décrit sur les étapes d'une surélévation en copropriété. Les erreurs les plus fréquentes :
- Croire que le propriétaire du dernier étage possède le toit : sauf clause du règlement, c'est le syndicat.
- Déposer un permis avant le vote de l'assemblée générale.
- Voter sans étude de faisabilité : hauteur ou structure peuvent rendre le projet impossible.
- Oublier le droit de priorité des lots situés sous la surélévation.
- Transformer un espace commun en lot sans vérifier s'il est nécessaire à la destination de l'immeuble.
Estimations indicatives et non contractuelles ; seul le devis du Partenaire engage.
Comment ça marche
- Vous décrivez votre projetEn quelques lignes, avec le formulaire ci-dessous. Le service est gratuit et sans engagement.
- Nous le transmettons au Partenaire de votre départementLe réseau compte une entreprise partenaire par département. Votre demande lui est transmise avec votre accord.
- Il vous rappelle, étudie et chiffreL'entreprise partenaire vérifie la faisabilité avec vous et vous remet son devis. Elle réalise les travaux sous sa propre responsabilité, avec ses assurances.
- Vous décidezVous restez libre de donner suite ou non, et de consulter d'autres entreprises.
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Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il agrandir l'immeuble seul ?
Non. Le toit, le terrain et le droit de construire appartiennent en général au syndicat des copropriétaires. Un copropriétaire peut seulement demander à l'assemblée générale l'autorisation de faire des travaux à ses frais, ou acheter le droit de surélever.
Quelle majorité pour surélever un immeuble en copropriété ?
La majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Elle vaut pour la surélévation par le syndicat comme pour la vente du droit, sauf en périmètre de droit de préemption urbain.
Peut-on construire un bâtiment dans la cour ou le jardin de la copropriété ?
C'est possible si le PLU l'autorise et si l'assemblée générale le vote : l'article 35 vise aussi la construction de bâtiments pour créer de nouveaux locaux privatifs. Si l'espace est nécessaire à la destination de l'immeuble, son aliénation exige l'unanimité.
Comment vendre son droit à surélever ?
Le droit appartient au syndicat : c'est la copropriété qui le vend, après un vote à la majorité de l'article 26. Les copropriétaires situés sous la surélévation bénéficient d'un droit de priorité de deux mois sur la vente.
Combien rapporte la vente du droit de surélever ?
Cela dépend des mètres carrés constructibles, du prix du neuf local et du coût des travaux. La méthode d'estimation est détaillée sur la page consacrée à la valeur du droit de surélévation.
Faut-il un permis de construire ?
Presque toujours, puisque l'opération crée des niveaux ou un bâtiment. Le permis se dépose après le vote de l'assemblée générale, par le syndicat ou par l'acquéreur du droit.
Sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35 — Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26 — Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25 — Légifrance
- Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ? — service-public.gouv.fr
- Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement — service-public.gouv.fr
- Code de l'urbanisme, article R. 421-14 (travaux soumis à permis) — Légifrance
- Géoportail de l'urbanisme — consulter le PLU de votre commune