Données publiques collectées le · page publiée le
89,0 % d'appartements : ce que le parc de Nancy change pour surélever
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, les 72 812 logements nancéiens se partagent entre 89,0 % d'appartements et 9,5 % de maisons. La commune compte 103 671 habitants.
Un tel profil fait de l'immeuble collectif la cible naturelle d'une surélévation. Mais la ville impose une exigence supplémentaire : le nouveau niveau devra trouver sa place à côté d'un bâti protégé abondant. Proportions, alignement des corniches, rythme des ouvertures et teinte des matériaux deviennent des sujets de conception à part entière, à traiter dès l'esquisse plutôt qu'en réponse à une réserve.
| Indicateur (INSEE 2022) | Nancy |
|---|---|
| Logements | 72 812 |
| Maisons | 6 889 (9,5 %) |
| Appartements | 64 814 (89,0 %) |
259 monuments historiques et 2 sites patrimoniaux remarquables : l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Nancy
La base Mérimée du Ministère de la Culture attribue à Nancy 259 immeubles protégés au titre des monuments historiques. Ce dispositif est complété par 2 sites patrimoniaux remarquables : SPR44-28, dont le plan en vigueur est une ZPPAUP du 30/06/2008, et SPR44-29, doté d'un PSMV du 20/12/2019.
Dans ces sites comme aux abords d'un monument, l'Architecte des Bâtiments de France émet un avis sur le projet. Une rencontre en amont, avec plans et échantillons de matériaux, permet d'ajuster la volumétrie avant le dépôt.
PLUi « Métropole du Grand Nancy » : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
Le centre de Nancy relève du PLUi « Métropole du Grand Nancy », version du 9 juillet 2026 disponible sur le Géoportail de l'urbanisme. Ce document fixe les hauteurs autorisées et les prescriptions d'aspect ; dans les secteurs protégés, ses règles se combinent avec celles du plan patrimonial.
Pour l'autorisation, la déclaration préalable couvre jusqu'à 20 m² créés, ou 40 m² en zone urbaine d'un PLU, et le permis s'impose au-delà. Au-dessus de 150 m² de surface de plancher totale, l'architecte est obligatoire, un appui précieux face aux exigences patrimoniales.
Consulter le règlement du PLUi sur le Géoportail de l'urbanisme
47,0 % des résidences principales de Nancy datent de 1946 à 1990
Les 59 873 résidences principales construites avant 2020 révèlent un patrimoine ancien marqué : 8 977 logements datent d'avant 1919 (15,0 %) et 8 733 de 1919 à 1945 (14,6 %). La période de 1946 à 1990 en rassemble 47,0 %, avec 13 104 logements de 1946 à 1970 (21,9 %) et 15 053 de 1971 à 1990 (25,1 %).
Viennent ensuite 8 365 logements de 1991 à 2005 (14,0 %) et 5 641 de 2006 à 2019 (9,4 %). Seules 2 116 maisons d'après-guerre figurent parmi les résidences principales. Maçonneries anciennes et planchers bois exigent un relevé soigné.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 8 977 | 15,0 % |
| 1919 à 1945 | 8 733 | 14,6 % |
| 1946 à 1970 | 13 104 | 21,9 % |
| 1971 à 1990 | 15 053 | 25,1 % |
| 1991 à 2005 | 8 365 | 14,0 % |
| 2006 à 2019 | 5 641 | 9,4 % |
À 2 716 € le m² de maison, que vaut un étage de plus ?
Sur la période 2021-2025, DVF fait apparaître un prix médian de 2 716 € le m² pour les maisons nancéiennes (983 ventes) et de 2 316 € pour les appartements (9 516 ventes).
Appliqué au prix des maisons, le calcul surface × prix médian donne 81 480 € pour 30 m², 135 800 € pour 50 m² et 217 280 € pour 80 m². Cette valeur théorique n'est ni une estimation du bien ni un prix de vente. En secteur protégé, les finitions demandées peuvent peser sur le budget ; la page prix du site aide à situer le coût des travaux, aucune fourchette locale n'étant publiée.
| Surface créée | Au prix médian des maisons | Au prix médian des appartements |
|---|---|---|
| 30 m² | 81 480 € | 69 480 € |
| 50 m² | 135 800 € | 115 800 € |
| 80 m² | 217 280 € | 185 280 € |
Valeur théorique = surface × prix médian DVF 2021-2025. Ce n'est pas une estimation : l'état, l'étage, la vue et le marché font varier le prix réel. Coûts de construction : prix d'une surélévation.
Argiles et fondations à Nancy : ce que révèle Géorisques (exposition moyenne)
Au centre de Nancy, Géorisques signale une exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles. Ces terrains varient de volume au gré de l'humidité et peuvent provoquer des fissures lorsque les fondations sont peu profondes.
Ajouter un niveau augmente les charges transmises au sol. L'étude de structure examine donc les fondations existantes et leur capacité à supporter ce surcroît. Dans un immeuble ancien, cette vérification s'accompagne souvent d'une inspection des murs de cave et des planchers bas.
Sismicité très faible (zone 1) à Nancy : un point à intégrer au calcul de structure
Nancy appartient à la zone 1, où Géorisques qualifie la sismicité de très faible. L'aléa reste donc secondaire, sans être ignoré par le bureau d'études.
La note de calcul intègre ce classement parmi ses hypothèses, puis s'attache à l'essentiel : reprise des charges du nouvel étage, liaison avec des murs parfois hétérogènes, stabilité générale une fois le bâtiment rehaussé. Sur un immeuble ancien, l'état réel des maçonneries compte davantage que le zonage.
6 risques recensés à Nancy par Géorisques
Géorisques, à travers la base GASPAR, relève 6 risques sur la commune : affaissements et effondrements liés à d'anciennes carrières souterraines hors mines, inondation, mouvement de terrain, crue à débordement lent de cours d'eau, rupture de barrage et transport de marchandises dangereuses.
Les cavités anciennes méritent une attention particulière, car elles peuvent affaiblir l'assise d'un bâtiment que l'on alourdit. L'état des risques de l'adresse se consulte avant toute conception, et l'étude de sol vient le compléter si nécessaire.
- Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines)
- Inondation
- Mouvement de terrain
- Par une crue à débordement lent de cours d'eau
- Rupture de barrage
- Transport de marchandises dangereuses
64 814 appartements à Nancy : surélever un immeuble en copropriété
Nancy compte 64 814 appartements, soit 89,0 % des logements selon l'INSEE. Pour la plupart de ces immeubles, la toiture relève des parties communes de la copropriété.
Réaliser une surélévation ou céder ce droit exige un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sauf exception en périmètre de préemption urbain. En secteur protégé, joindre à la résolution une insertion graphique et les pistes de matériaux rassure les copropriétaires sur le rendu final. La page droit de surélévation du site détaille la démarche.
Le droit de surélévation en copropriété · quelle majorité en assemblée générale
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Nancy ?
Expert Surélévation travaille en ossature métallique légère et en ossature bois, d'après la déclaration de l'entreprise. Ce sont les structures légères de la surélévation.
À Nancy, leur intérêt dépasse la question du poids. Ces ossatures acceptent des parements variés, zinc, enduit, bardage ou tuile, ce qui laisse de la latitude pour répondre aux demandes patrimoniales. Leur légèreté ménage aussi les maçonneries anciennes. Le bois convient bien aux volumes sous toiture ; le métal autorise des lignes fines et des attiques en retrait. Le relevé de l'existant départage les options.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Nancy : 4 communes à moins de 76 km
Pour aller plus loin : urbanisme, PLU et secteurs protégés et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Nancy
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Nancy ?
Au centre de la commune, c'est le PLUi « Métropole du Grand Nancy », consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Nancy ?
La commune compte 259 immeubles protégés au titre des monuments historiques et 2 sites patrimoniaux remarquables : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Le sol de Nancy est-il sensible au retrait-gonflement des argiles ?
Géorisques indique une exposition moyenne au centre de la commune. L'étude de structure vérifie les fondations avant d'ajouter un étage.
Combien vaut un m² de maison à Nancy ?
Le prix médian des maisons vendues de 2021 à 2025 est de 2 716 € par m² (DVF, 983 ventes). C'est un repère de marché, pas une estimation de votre bien.
Faut-il un permis pour surélever à Nancy ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- Statistiques DVF (Etalab, data.gouv.fr) : médianes des prix au m², 10 semestres de mutations 2021 à 2025 — extrait le 23 septembre 2026.
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, exposition au retrait-gonflement des argiles (au centre de la commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.