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79,4 % d'appartements : ce que le parc de Reims change pour surélever
Peuplée de 177 674 habitants, Reims totalise 106 715 logements au recensement 2022 de l'INSEE. Les appartements en forment 79,4 %, les maisons 18,9 %.
Cette prépondérance du collectif oriente la réflexion vers l'immeuble, ses combles et ses terrasses. Dans une ville où le patrimoine protégé tient une place importante, l'enjeu dépasse la seule faisabilité technique : le niveau ajouté doit dialoguer avec les façades voisines, par ses proportions, sa couverture et ses matériaux. C'est souvent cette question d'insertion, davantage que la surface gagnée, qui détermine la forme finale du projet.
| Indicateur (INSEE 2022) | Reims |
|---|---|
| Logements | 106 715 |
| Maisons | 20 149 (18,9 %) |
| Appartements | 84 760 (79,4 %) |
66 monuments historiques et 2 sites patrimoniaux remarquables : l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Reims
La base Mérimée dénombre 66 immeubles protégés au titre des monuments historiques à Reims. La commune est aussi couverte par des sites patrimoniaux remarquables : SPR44-19, régi par une AVAP du 14/11/2016, et SPR44-18, dont le plan en vigueur n'est pas précisé dans les données publiques.
Aux abords d'un monument ou dans l'un de ces sites, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet. Enduits, bardages, teintes de menuiseries, pente et matériau de toiture entrent alors dans la discussion. Le consulter tôt, esquisse en main, reste la manière la plus sûre d'aboutir à un étage accepté.
PLU de Reims : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
Le PLU de Reims, dans sa version du 27 octobre 2025 accessible sur le Géoportail de l'urbanisme, régit le centre de la commune. Il précise, zone par zone, la hauteur que peut atteindre un bâtiment ainsi que les règles d'aspect applicables aux façades et aux toitures.
Le dossier administratif suit la surface créée : déclaration préalable jusqu'à 20 m², ou 40 m² en zone urbaine d'un PLU, et permis de construire au-delà. Un architecte doit intervenir lorsque la surface de plancher totale dépasse 150 m², ce qui, dans un secteur protégé, facilite aussi l'échange avec les services patrimoniaux.
Consulter le règlement du PLU sur le Géoportail de l'urbanisme
59,1 % des résidences principales de Reims datent de 1946 à 1990
Le parc rémois s'est surtout constitué après-guerre : 59,1 % des 91 520 résidences principales construites avant 2020 datent de 1946 à 1990. La seule tranche de 1971 à 1990 regroupe 29 030 logements, soit 31,7 %, et celle de 1946 à 1970 en compte 25 041, soit 27,4 %.
Les périodes plus anciennes restent limitées, avec 2 830 logements avant 1919 (3,1 %) et 9 861 de 1919 à 1945 (10,8 %). Après 1990, on relève 13,9 % de 1991 à 2005 et 13,2 % de 2006 à 2019. S'y ajoutent 9 983 maisons de 1946 à 1990, autant de toitures à étudier une à une.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 830 | 3,1 % |
| 1919 à 1945 | 9 861 | 10,8 % |
| 1946 à 1970 | 25 041 | 27,4 % |
| 1971 à 1990 | 29 030 | 31,7 % |
| 1991 à 2005 | 12 721 | 13,9 % |
| 2006 à 2019 | 12 037 | 13,2 % |
À 2 676 € le m² de maison, que vaut un étage de plus ?
Particularité rémoise : maisons et appartements se vendent à des prix médians très proches, 2 676 € le m² pour les premières sur 2 814 ventes, 2 731 € pour les seconds sur 11 557 ventes (DVF 2021-2025).
Au prix médian des maisons, la valeur théorique d'une surface créée atteint 80 280 € pour 30 m², 133 800 € pour 50 m² et 214 080 € pour 80 m². Ce calcul ne remplace ni une estimation du bien ni un prix de vente. Pour mettre ces montants en regard du coût des travaux, la page prix du site fournit les éléments de comparaison.
| Surface créée | Au prix médian des maisons | Au prix médian des appartements |
|---|---|---|
| 30 m² | 80 280 € | 81 930 € |
| 50 m² | 133 800 € | 136 550 € |
| 80 m² | 214 080 € | 218 480 € |
Valeur théorique = surface × prix médian DVF 2021-2025. Ce n'est pas une estimation : l'état, l'étage, la vue et le marché font varier le prix réel. Coûts de construction : prix d'une surélévation.
Sismicité très faible (zone 1) à Reims : un point à intégrer au calcul de structure
Selon Géorisques, Reims appartient à la zone 1, où la sismicité est très faible. Le classement entre malgré tout dans les données de base de l'ingénieur.
Ce dernier vérifie la stabilité de l'ensemble une fois l'étage ajouté, la solidarisation des nouveaux éléments avec les murs anciens et le cheminement des charges jusqu'au sol. Dans un bâti où les maçonneries d'origine sont parfois hétérogènes, cette analyse garde tout son intérêt, même lorsque l'aléa sismique pèse peu. Elle conditionne aussi le choix entre les différentes ossatures envisageables pour le niveau créé.
6 risques recensés à Reims par Géorisques
Géorisques, via la base GASPAR, identifie 6 risques à Reims : affaissements et effondrements liés à d'anciennes carrières souterraines, glissement de terrain, inondation, mouvement de terrain, crue à débordement lent de cours d'eau et transport de marchandises dangereuses.
La présence de cavités d'origine humaine appelle une vigilance particulière, car un étage supplémentaire accroît les charges transmises au sous-sol. Avant d'engager la conception, il est prudent de consulter l'état des risques de l'adresse et de faire vérifier par l'étude de structure les fondations comme la nature du terrain.
- Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines)
- Glissement de terrain
- Inondation
- Mouvement de terrain
- Par une crue à débordement lent de cours d'eau
- Transport de marchandises dangereuses
84 760 appartements à Reims : surélever un immeuble en copropriété
Les 84 760 appartements de Reims, qui représentent 79,4 % des logements, relèvent en grande partie du régime de la copropriété. La toiture y est une partie commune, et son rehaussement engage l'ensemble des copropriétaires.
Surélever, ou céder le droit de surélever, exige un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sauf exception en périmètre de préemption urbain. Un dossier présentant l'insertion architecturale, avec des vues et des choix de matériaux, aide à convaincre. La page droit de surélévation du site détaille les étapes.
Le droit de surélévation en copropriété · quelle majorité en assemblée générale
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Reims ?
Pour un niveau supplémentaire, Expert Surélévation recourt à l'ossature bois et à l'ossature métallique légère, selon la déclaration de l'entreprise. Ce sont les structures légères de la surélévation.
Dans un contexte patrimonial, leur atout tient aussi à la liberté d'habillage : bardage, enduit ou couverture peuvent être choisis pour répondre aux attentes de l'Architecte des Bâtiments de France. Le poids réduit ménage par ailleurs des maçonneries anciennes et des sous-sols parfois fragilisés. Le diagnostic du bâtiment tranche entre bois et métal.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Reims : 4 communes à moins de 87 km
Pour aller plus loin : urbanisme, PLU et secteurs protégés et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Reims
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Reims ?
Au centre de la commune, c'est le PLU de Reims, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Reims ?
La commune compte 66 immeubles protégés au titre des monuments historiques et 2 sites patrimoniaux remarquables : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Combien vaut un m² de maison à Reims ?
Le prix médian des maisons vendues de 2021 à 2025 est de 2 676 € par m² (DVF, 2 814 ventes). C'est un repère de marché, pas une estimation de votre bien.
Faut-il un permis pour surélever à Reims ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- Statistiques DVF (Etalab, data.gouv.fr) : médianes des prix au m², 10 semestres de mutations 2021 à 2025 — extrait le 23 septembre 2026.
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.