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92,3 % d'appartements : ce que le parc de Strasbourg change pour surélever
D'après le recensement 2022 de l'INSEE, les 163 313 logements strasbourgeois se partagent entre 92,3 % d'appartements et 6,1 % de maisons, pour une population de 293 771 habitants.
Autrement dit, la maison individuelle que l'on rehausse d'un étage reste l'exception. Le scénario courant est celui d'un immeuble dont le dernier niveau, les combles ou la terrasse pourraient accueillir de nouveaux logements. Un tel projet mobilise plusieurs acteurs à la fois : syndicat de copropriétaires, service instructeur de l'urbanisme, bureau d'études structure et, fréquemment, Architecte des Bâtiments de France.
| Indicateur (INSEE 2022) | Strasbourg |
|---|---|
| Logements | 163 313 |
| Maisons | 9 957 (6,1 %) |
| Appartements | 150 732 (92,3 %) |
150 732 appartements à Strasbourg : surélever un immeuble en copropriété
À Strasbourg, 150 732 logements sont des appartements, soit 92,3 % du parc. Pour chacun de ces immeubles, la toiture est en principe un bien commun, et son rehaussement engage l'ensemble des copropriétaires.
Qu'il s'agisse de construire soi-même ou de vendre le droit de surélever, l'assemblée générale statue à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sauf exception en périmètre de préemption urbain. Un dossier présentant clairement l'emprise, la hauteur et l'impact du chantier sur les occupants facilite l'adhésion. La page droit de surélévation du site reprend ces points en détail.
Le droit de surélévation en copropriété · quelle majorité en assemblée générale
PLUi « Eurométropole de Strasbourg » : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
Premier document à ouvrir : le PLUi « Eurométropole de Strasbourg », applicable au centre-ville dans sa version du 6 février 2026, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il indique pour chaque zone la hauteur plafond, les règles de prospect et les prescriptions d'aspect qui décident de la faisabilité d'un niveau de plus.
Les formalités suivent ensuite la surface créée. Jusqu'à 20 m², ou 40 m² en zone urbaine d'un PLU, une déclaration préalable suffit ; un permis de construire devient nécessaire au-delà. Un architecte doit signer le projet lorsque la surface de plancher totale excède 150 m².
Consulter le règlement du PLUi sur le Géoportail de l'urbanisme
232 monuments historiques et un site patrimonial remarquable : l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Strasbourg
Strasbourg totalise 232 immeubles protégés au titre des monuments historiques, selon la base Mérimée du Ministère de la Culture. S'y ajoute le site patrimonial remarquable SPR44-40, encadré par un PSMV du 08/06/2009.
Dès qu'une adresse se situe dans ce périmètre ou aux abords d'un monument protégé, l'Architecte des Bâtiments de France est appelé à donner son avis. Silhouette de la toiture, proportions des ouvertures, matériaux visibles depuis la rue : ces éléments gagnent à être discutés en amont, sur la base d'une esquisse, plutôt qu'au moment de l'instruction.
50,1 % des résidences principales de Strasbourg datent de 1946 à 1990
Le bâti ancien occupe une place réelle : parmi 139 533 résidences principales construites avant 2020, 11,1 % précèdent 1919 et 11,2 % datent de 1919 à 1945. La période 1946-1990 regroupe 50,1 % du total, répartie entre 24,6 % de 1946 à 1970 et 25,5 % de 1971 à 1990. Viennent ensuite 13,0 % de 1991 à 2005 et 14,6 % de 2006 à 2019.
Charpentes anciennes, planchers d'après-guerre, dalles plus récentes : la capacité portante varie fortement d'une époque à l'autre, maisons comprises, dont 4 364 bâties de 1946 à 1990.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 15 442 | 11,1 % |
| 1919 à 1945 | 15 694 | 11,2 % |
| 1946 à 1970 | 34 357 | 24,6 % |
| 1971 à 1990 | 35 522 | 25,5 % |
| 1991 à 2005 | 18 123 | 13,0 % |
| 2006 à 2019 | 20 395 | 14,6 % |
Sismicité modérée (zone 3) à Strasbourg : un point à intégrer au calcul de structure
Strasbourg se trouve en zone 3 de sismicité modérée, d'après Géorisques. Ce classement entre dans le dimensionnement de toute surélévation : ajouter un étage revient à alourdir le sommet de l'ouvrage, donc à modifier les efforts qu'il subirait lors d'un séisme.
L'étude de structure vérifie la stabilité d'ensemble, contrôle les murs et planchers qui assurent le contreventement et précise les renforcements éventuels. Retenir un système constructif léger limite l'accroissement de masse et simplifie en général ces justifications.
Argiles et fondations à Strasbourg : ce que révèle Géorisques (exposition faible)
Sur le retrait-gonflement des argiles, Géorisques classe le centre de Strasbourg en exposition faible. Ce résultat est rassurant sans dispenser de contrôles : une surélévation reporte des charges nouvelles jusqu'au sol, et la capacité des fondations existantes doit être démontrée.
Le diagnostic s'attache donc à identifier le type de fondation, son état et sa réserve de portance. La présence d'autres aléas liés au sol, comme les remontées de nappe, peut justifier des investigations complémentaires.
15 risques recensés à Strasbourg par Géorisques
Au total, 15 risques sont répertoriés sur la commune dans la base GASPAR de Géorisques. Côté eau et sol : inondation, crue à débordement lent de cours d'eau, remontées de nappes naturelles, mouvement de terrain, tassements différentiels et affaissements liés à d'anciennes carrières souterraines. S'y ajoutent le séisme, les phénomènes atmosphériques, la tempête et les grains.
Plusieurs risques technologiques apparaissent aussi : risque industriel, effets thermique, toxique et de surpression, transport de marchandises dangereuses, engins de guerre. L'état des risques de la parcelle indique ceux à intégrer au projet.
- Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines)
- Effet de surpression
- Effet thermique
- Effet toxique
- Engins de guerre
- Inondation
- Mouvement de terrain
- Par remontées de nappes naturelles
- Par une crue à débordement lent de cours d'eau
- Phénomène lié à l'atmosphère
- Risque industriel
- Séisme
- Tassements différentiels
- Tempête et grains (vent)
- Transport de marchandises dangereuses
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Strasbourg ?
Ossature bois et ossature métallique légère : ce sont les structures légères de la surélévation, et celles qu'Expert Surélévation met en œuvre. L'une comme l'autre allège la charge ajoutée sur un bâti existant, qu'il soit ancien ou d'après-guerre.
La sélection se fait projet par projet, en fonction des portées, de la capacité des murs porteurs, de l'accès au chantier en site urbain dense et des attentes de l'Architecte des Bâtiments de France lorsqu'il est consulté. L'étude de structure tranche.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Strasbourg : 4 communes à moins de 104 km
Pour aller plus loin : le droit de surélévation en copropriété et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Strasbourg
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Strasbourg ?
Au centre de la commune, c'est le PLUi « Eurométropole de Strasbourg », consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Strasbourg ?
La commune compte 232 immeubles protégés au titre des monuments historiques et un site patrimonial remarquable : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Le sol de Strasbourg est-il sensible au retrait-gonflement des argiles ?
Géorisques indique une exposition faible au centre de la commune. L'étude de structure vérifie les fondations avant d'ajouter un étage.
Faut-il un permis pour surélever à Strasbourg ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, exposition au retrait-gonflement des argiles (au centre de la commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.