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83,8 % d'appartements : ce que le parc de Toulouse change pour surélever
Sur 318 683 logements recensés en 2022, Toulouse compte 83,8 % d'appartements et 15,2 % de maisons, pour une population de 514 819 habitants. La ville garde ainsi une proportion notable d'habitat individuel à côté de ses immeubles.
Cette double composition ouvre des scénarios distincts. Au-dessus d'une maison, le propriétaire décide seul et le projet se concentre sur la structure et l'urbanisme. Sur un immeuble, la surélévation devient une affaire collective, souvent centrée sur le toit-terrasse ou la charpente commune. Dans tous les cas, la faisabilité s'apprécie bâtiment par bâtiment.
| Indicateur (INSEE 2022) | Toulouse |
|---|---|
| Logements | 318 683 |
| Maisons | 48 490 (15,2 %) |
| Appartements | 266 939 (83,8 %) |
266 939 appartements à Toulouse : surélever un immeuble en copropriété
Toulouse totalise 266 939 appartements, soit 83,8 % de ses logements. Dans un immeuble en copropriété, le toit n'appartient à personne en particulier, et l'étage à créer non plus.
C'est pourquoi le projet passe par l'assemblée générale : surélever, ou vendre le droit de surélever, se décide à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, hors exception en périmètre de préemption urbain. Associer tôt le syndic, puis soumettre une étude de faisabilité et des plans, rend la délibération plus sereine. La page droit de surélévation du site expose ce cadre.
Le droit de surélévation en copropriété · quelle majorité en assemblée générale
PSMV de Toulouse : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
Au centre de Toulouse, c'est le PSMV de Toulouse qui s'applique, dans sa version du 17 février 2025 disponible sur le Géoportail de l'urbanisme. Ce plan de sauvegarde encadre finement les hauteurs, les volumes et l'aspect des constructions ; il faut le consulter avant toute esquisse.
Pour l'autorisation, tout dépend des mètres carrés ajoutés. Une déclaration préalable couvre jusqu'à 20 m², voire 40 m² en zone urbaine d'un PLU, et le permis de construire prend le relais au-delà. Le concours d'un architecte est exigé si la surface de plancher totale excède 150 m².
Consulter le règlement du PSMV sur le Géoportail de l'urbanisme
À 3 814 € le m² de maison, que vaut un étage de plus ?
Les ventes DVF de 2021 à 2025 situent le prix médian à 3 814 € le m² pour les maisons, sur 6 107 transactions, et à 3 293 € le m² pour les appartements, sur 36 057 ventes.
Multiplié par le prix médian des maisons, un ajout de 30 m² correspond à une valeur théorique de 114 420 €, 50 m² à 190 700 € et 80 m² à 305 120 €. Il s'agit d'un simple ordre de grandeur, ni estimation du bien ni prix de vente. Pour le coût des travaux, la page prix du site sert de référence, aucune fourchette propre à la ville n'étant publiée.
| Surface créée | Au prix médian des maisons | Au prix médian des appartements |
|---|---|---|
| 30 m² | 114 420 € | 98 790 € |
| 50 m² | 190 700 € | 164 650 € |
| 80 m² | 305 120 € | 263 440 € |
Valeur théorique = surface × prix médian DVF 2021-2025. Ce n'est pas une estimation : l'état, l'étage, la vue et le marché font varier le prix réel. Coûts de construction : prix d'une surélévation.
233 monuments historiques et un site patrimonial remarquable : l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Toulouse
La base Mérimée recense 233 immeubles protégés au titre des monuments historiques à Toulouse. La ville possède en outre un site patrimonial remarquable doté d'un PSMV en vigueur depuis le 11/03/2025.
Dans ce périmètre comme aux abords d'un monument, un projet de surélévation est soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Gabarit du nouvel étage, matériaux, teintes et traitement des toitures font partie des points qu'il examine. Présenter une esquisse avant le dépôt limite les allers-retours.
48,4 % des résidences principales de Toulouse datent de 1946 à 1990
Les résidences principales construites avant 2020 sont 272 195, dont 48,4 % bâties de 1946 à 1990. Le détail par période est le suivant : 22,8 % entre 1946 et 1970, 25,6 % entre 1971 et 1990, puis 20,9 % entre 1991 et 2005 et 18,4 % entre 2006 et 2019.
Le bâti antérieur à 1919 ne représente que 6,3 %, et celui de 1919 à 1945 6,0 %. Les 22 096 maisons construites de 1946 à 1990 forment un gisement notable de surélévations individuelles, chacune à diagnostiquer séparément.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 17 155 | 6,3 % |
| 1919 à 1945 | 16 305 | 6,0 % |
| 1946 à 1970 | 62 068 | 22,8 % |
| 1971 à 1990 | 69 565 | 25,6 % |
| 1991 à 2005 | 57 015 | 20,9 % |
| 2006 à 2019 | 50 087 | 18,4 % |
Sismicité très faible (zone 1) à Toulouse : un point à intégrer au calcul de structure
En zone 1, Toulouse présente une sismicité très faible selon Géorisques. Le risque sismique n'y dicte donc pas la conception, mais il reste une donnée d'entrée du calcul.
Ce qui compte surtout, c'est la réserve de capacité du bâtiment existant. Le bureau d'études vérifie murs, poteaux et planchers, dimensionne les appuis du nouvel étage et assure la stabilité de l'ensemble face aux efforts horizontaux. Un niveau léger simplifie souvent l'équation, sans jamais dispenser de ce contrôle préalable.
Argiles et fondations à Toulouse : ce que révèle Géorisques (exposition moyenne)
Géorisques qualifie de moyenne l'exposition au retrait-gonflement des argiles au centre de Toulouse. Sécheresses et réhumidifications successives font varier le volume de ces sols, avec des effets possibles sur les fondations.
La surélévation ajoute des charges : l'étude de structure vérifie donc les fondations existantes avant de valider le projet. Pour une maison comme pour un immeuble, cette étape conditionne la suite du projet. Des fissures en façade ou des portes qui frottent sont des indices à signaler dès la première visite.
6 risques recensés à Toulouse par Géorisques
Sur la commune, Géorisques recense 6 risques dans la base GASPAR : inondation, crue à débordement lent de cours d'eau, mouvement de terrain, rupture de barrage, risque industriel et effet thermique.
Pour un étage supplémentaire, les mouvements de terrain rejoignent la question des argiles et des fondations, tandis que l'inondation touche plutôt les parties basses et les réseaux. Les risques industriels et l'effet thermique concernent certains secteurs. Vérifier la situation exacte de la parcelle sur Géorisques évite les mauvaises surprises lors de l'instruction.
- Effet thermique
- Inondation
- Mouvement de terrain
- Par une crue à débordement lent de cours d'eau
- Risque industriel
- Rupture de barrage
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Toulouse ?
Expert Surélévation réalise ses surélévations en ossature métallique légère ou en ossature bois, les structures légères du domaine. Sur des sols argileux, réduire la charge ajoutée est un atout évident.
La maison individuelle comme l'immeuble collectif peuvent recevoir l'une ou l'autre. Le choix découle du diagnostic : capacité des murs et des fondations, portées, forme de la toiture existante, contraintes du PSMV en centre ancien, accès pour le levage. La préfabrication de l'ossature limite la durée des travaux sur place.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Toulouse : 4 communes à moins de 67 km
Pour aller plus loin : le droit de surélévation en copropriété et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Toulouse
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Toulouse ?
Au centre de la commune, c'est le PSMV de Toulouse, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Toulouse ?
La commune compte 233 immeubles protégés au titre des monuments historiques et un site patrimonial remarquable : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Le sol de Toulouse est-il sensible au retrait-gonflement des argiles ?
Géorisques indique une exposition moyenne au centre de la commune. L'étude de structure vérifie les fondations avant d'ajouter un étage.
Combien vaut un m² de maison à Toulouse ?
Le prix médian des maisons vendues de 2021 à 2025 est de 3 814 € par m² (DVF, 6 107 ventes). C'est un repère de marché, pas une estimation de votre bien.
Faut-il un permis pour surélever à Toulouse ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- Statistiques DVF (Etalab, data.gouv.fr) : médianes des prix au m², 10 semestres de mutations 2021 à 2025 — extrait le 23 septembre 2026.
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, exposition au retrait-gonflement des argiles (au centre de la commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.