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86,0 % d'appartements : ce que le parc de Besançon change pour surélever
Avec 73 050 logements au recensement 2022, dont 86,0 % d'appartements et 12,8 % de maisons, Besançon présente un parc très majoritairement collectif. Ses 118 489 habitants résident donc surtout en immeuble.
Cette répartition déplace la question vers les toitures d'immeubles et la décision partagée. Les maisons, minoritaires, permettent des projets plus rapides à arrêter. Dans un cas comme dans l'autre, le futur niveau doit trouver sa place dans une silhouette bâtie scrutée, où proportions, couleurs et matière de la façade comptent autant que les mètres carrés gagnés.
| Indicateur (INSEE 2022) | Besançon |
|---|---|
| Logements | 73 050 |
| Maisons | 9 355 (12,8 %) |
| Appartements | 62 814 (86,0 %) |
194 monuments historiques et un site patrimonial remarquable : l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Besançon
La base Mérimée dénombre 194 immeubles protégés au titre des monuments historiques à Besançon. Le site patrimonial remarquable SPR27-16 apparaît avec des PSMV datés du 24/05/2011 et du 13/02/2012.
Lorsqu'une adresse se situe dans ce périmètre ou aux abords d'un monument, l'Architecte des Bâtiments de France rend un avis. Pour un étage de plus, ses remarques touchent volontiers la toiture, les matériaux, l'alignement des corniches et la visibilité du volume depuis l'espace public. Une rencontre préalable, plans à l'appui, fait gagner du temps sur l'instruction.
PLU de Besançon : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
Le PLU de Besançon, version du 9 mars 2026 accessible sur le Géoportail de l'urbanisme, régit le centre de la commune. Sa lecture précède tout croquis : hauteur maximale, implantation, aspect des toitures et des façades y sont définis zone par zone.
Les seuils d'autorisation se retiennent facilement. Une déclaration préalable vaut jusqu'à 20 m² créés, jusqu'à 40 m² en zone urbaine d'un PLU ; un permis de construire prend le relais au-delà. L'architecte devient obligatoire quand la surface de plancher totale passe 150 m², et son regard sert aussi le dialogue avec l'Architecte des Bâtiments de France.
Consulter le règlement du PLU sur le Géoportail de l'urbanisme
56,1 % des résidences principales de Besançon datent de 1946 à 1990
Besançon compte 63 755 résidences principales bâties avant 2020, dont 56,1 % entre 1946 et 1990 : 28,7 % pour 1946-1970, 27,4 % pour 1971-1990. Le bâti antérieur à 1919 représente 6 040 logements (9,5 %), celui de 1919 à 1945 en réunit 3 748 (5,9 %). Les périodes 1991-2005 et 2006-2019 comptent 16,7 % et 11,9 %.
Cette pyramide des âges appelle des diagnostics variés, des maçonneries anciennes aux ossatures plus récentes. Les 3 946 maisons de 1946 à 1990 représentent une cible accessible pour un niveau supplémentaire.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 6 040 | 9,5 % |
| 1919 à 1945 | 3 748 | 5,9 % |
| 1946 à 1970 | 18 283 | 28,7 % |
| 1971 à 1990 | 17 445 | 27,4 % |
| 1991 à 2005 | 10 649 | 16,7 % |
| 2006 à 2019 | 7 590 | 11,9 % |
À 2 693 € le m² de maison, que vaut un étage de plus ?
Les données DVF 2021-2025 retiennent 1 039 ventes de maisons à Besançon, au prix médian de 2 693 € le m², et 8 829 ventes d'appartements à 2 150 €. Multiplié par la surface ajoutée, le prix médian des maisons donne 80 790 € pour 30 m², 134 650 € pour 50 m² et 215 440 € pour 80 m².
Cette valeur théorique n'est ni une estimation ni un prix de vente. Pour la mettre en regard des travaux, la page prix du site présente les coûts de construction ; aucune fourchette spécifique à Besançon n'est publiée.
| Surface créée | Au prix médian des maisons | Au prix médian des appartements |
|---|---|---|
| 30 m² | 80 790 € | 64 500 € |
| 50 m² | 134 650 € | 107 500 € |
| 80 m² | 215 440 € | 172 000 € |
Valeur théorique = surface × prix médian DVF 2021-2025. Ce n'est pas une estimation : l'état, l'étage, la vue et le marché font varier le prix réel. Coûts de construction : prix d'une surélévation.
Argiles et fondations à Besançon : ce que révèle Géorisques (exposition moyenne)
Géorisques signale une exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles au centre de Besançon. Ce comportement du sol, lié aux variations de sa teneur en eau, peut provoquer des mouvements lents sous les fondations.
Surélever alourdit l'ouvrage : l'étude de structure vérifie donc les fondations existantes avant de valider la charge du nouveau niveau. Dans une commune où Géorisques recense aussi d'anciennes carrières souterraines et des mouvements de terrain, cette analyse mérite d'être conduite avec des sondages adaptés au site.
Sismicité modérée (zone 3) à Besançon : un point à intégrer au calcul de structure
Géorisques place Besançon en zone 3, sismicité modérée. Le séisme devient ici un paramètre de dimensionnement : l'ingénieur calcule comment l'immeuble surélevé réagit aux sollicitations horizontales et vérifie que les murs existants peuvent les reprendre.
Une maçonnerie ancienne peut demander des chaînages, des renforts ponctuels ou un contreventement complémentaire. Limiter la masse ajoutée reste une mesure efficace, d'où l'intérêt d'une ossature légère pour l'étage rapporté, surtout lorsque le sol présente lui-même des fragilités.
6 risques recensés à Besançon par Géorisques
La base GASPAR recense 6 risques à Besançon : affaissements et effondrements liés à d'anciennes carrières souterraines, éboulements ou chutes de pierres et de blocs, inondation, mouvement de terrain, séisme et transport de marchandises dangereuses.
Plusieurs de ces aléas concernent directement le sol qui porte le bâtiment. Avant de lancer une surélévation, l'état des risques de la parcelle indique si l'adresse est touchée, et l'étude géotechnique peut alors cibler les cavités ou les pentes instables. Ces informations rejoignent le dossier d'autorisation.
- Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines)
- Eboulement ou chutes de pierres et de blocs
- Inondation
- Mouvement de terrain
- Séisme
- Transport de marchandises dangereuses
62 814 appartements à Besançon : surélever un immeuble en copropriété
Les 62 814 appartements de la ville représentent 86,0 % des logements. Nombre de surélévations passent donc par une assemblée générale, qui se prononce à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la surélévation elle-même ou sur la vente du droit de surélever. Une exception s'applique en périmètre de préemption urbain.
Pour éclairer ce vote, les copropriétaires attendent une étude de structure, une esquisse recevable en secteur protégé et une répartition claire des charges. La page droit de surélévation du site détaille la procédure.
Le droit de surélévation en copropriété · quelle majorité en assemblée générale
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Besançon ?
Expert Surélévation réalise les étages ajoutés en ossature bois ou en ossature métallique légère, les structures légères du métier. Dans une ville classée en sismicité modérée, alléger le niveau créé réduit les efforts à reprendre par l'existant.
Le bois se prête à des façades bardées ou enduites et à une préfabrication soignée ; l'acier permet des profils minces et de larges baies. En secteur protégé, l'aspect final se discute avec l'Architecte des Bâtiments de France, attentif à l'enveloppe plus qu'à l'ossature cachée. L'étude de structure fixe les limites de charge.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Besançon : 4 communes à moins de 76 km
Pour aller plus loin : urbanisme, PLU et secteurs protégés et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Besançon
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Besançon ?
Au centre de la commune, c'est le PLU de Besançon, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Besançon ?
La commune compte 194 immeubles protégés au titre des monuments historiques et un site patrimonial remarquable : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Le sol de Besançon est-il sensible au retrait-gonflement des argiles ?
Géorisques indique une exposition moyenne au centre de la commune. L'étude de structure vérifie les fondations avant d'ajouter un étage.
Combien vaut un m² de maison à Besançon ?
Le prix médian des maisons vendues de 2021 à 2025 est de 2 693 € par m² (DVF, 1 039 ventes). C'est un repère de marché, pas une estimation de votre bien.
Faut-il un permis pour surélever à Besançon ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- Statistiques DVF (Etalab, data.gouv.fr) : médianes des prix au m², 10 semestres de mutations 2021 à 2025 — extrait le 23 septembre 2026.
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, exposition au retrait-gonflement des argiles (au centre de la commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.