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96,0 % d'appartements : ce que le parc de Courbevoie change pour surélever
Dans les Hauts-de-Seine, Courbevoie rassemble 82 902 habitants et 48 519 logements selon le recensement de 2022. Le parc y est collectif à 96,0 %, les maisons ne pesant que 2,7 %. Un tel profil déplace la question : il ne s'agit presque jamais d'agrandir un pavillon, mais d'ajouter des niveaux au sommet d'immeubles existants.
Toitures-terrasses, combles perdus ou dernier étage en retrait deviennent alors des réserves foncières. Leur exploitation dépend autant de la solidité de la structure que de l'accord collectif et des règles de hauteur applicables.
| Indicateur (INSEE 2022) | Courbevoie |
|---|---|
| Logements | 48 519 |
| Maisons | 1 329 (2,7 %) |
| Appartements | 46 592 (96,0 %) |
46 592 appartements à Courbevoie : surélever un immeuble en copropriété
Sur ce territoire, 46 592 logements sont des appartements, soit 96,0 % du total. Pour bâtir au-dessus des parties communes, ou pour céder à un opérateur le droit de surélever, l'assemblée générale se prononce à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sauf exception en périmètre de préemption urbain.
La vente de ce droit peut financer un ravalement, une isolation ou le remplacement d'équipements communs. Pour éclairer le vote, mieux vaut présenter une faisabilité technique et réglementaire. Les étapes figurent sur la page droit de surélévation du site.
Le droit de surélévation en copropriété · quelle majorité en assemblée générale
PLU de Courbevoie : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
C'est le PLU de Courbevoie, version du 11 décembre 2024 consultable sur le Géoportail de l'urbanisme, qui s'applique au centre. Hauteur maximale, retraits en attique, traitement des toitures : sa lecture précède tout calcul de surface, car un immeuble déjà au plafond autorisé ne peut plus monter.
Pour la procédure, la déclaration préalable vaut jusqu'à 20 m² créés, 40 m² en zone urbaine d'un PLU, et le permis de construire prend le relais au-delà. Un architecte doit signer le projet si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Consulter le règlement du PLU sur le Géoportail de l'urbanisme
À 9 241 € le m² de maison, que vaut un étage de plus ?
Sur la période 2021-2025, DVF établit le prix médian des appartements à 7 143 € le m², à partir de 5 336 ventes. Les maisons, bien plus rares sur le marché, atteignent 9 241 € le m² sur 168 ventes.
Rapportée au prix médian des maisons, une surface créée représenterait 277 230 € pour 30 m², 462 050 € pour 50 m² et 739 280 € pour 80 m². Ces valeurs sont théoriques et ne tiennent lieu ni d'estimation du bien ni de prix de vente. Le coût de construction, faute de fourchette publiée pour la commune, se compare sur la page prix du site.
| Surface créée | Au prix médian des maisons | Au prix médian des appartements |
|---|---|---|
| 30 m² | 277 230 € | 214 290 € |
| 50 m² | 462 050 € | 357 150 € |
| 80 m² | 739 280 € | 571 440 € |
Valeur théorique = surface × prix médian DVF 2021-2025. Ce n'est pas une estimation : l'état, l'étage, la vue et le marché font varier le prix réel. Coûts de construction : prix d'une surélévation.
6 monuments historiques à Courbevoie : les abords protégés à repérer
Courbevoie compte 6 immeubles protégés au titre des monuments historiques, selon la base Mérimée. Le nombre est modeste, mais chacun génère des abords où l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur les travaux.
Un immeuble situé dans ce périmètre verra son projet d'étage supplémentaire examiné sous l'angle de l'insertion : hauteur, matériaux, couleur, visibilité depuis le monument. Consulter le plan des servitudes au démarrage évite de concevoir un volume qui devrait ensuite être revu.
50,3 % des résidences principales de Courbevoie datent de 1946 à 1990
Le parc de 39 559 résidences principales antérieures à 2020 est dominé par les constructions de 1971 à 1990, qui en forment 32,8 %, suivies de celles de 1991 à 2005, avec 27,8 %. Au total, 50,3 % des logements datent de 1946 à 1990.
Seules 212 maisons relèvent de cette période : ici, le gisement se trouve sur les toits des immeubles. Qu'un bâtiment de cette époque ait un toit-terrasse ou une charpente, sa réserve de portance n'est jamais acquise ; seule une étude de structure la confirme.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 548 | 3,9 % |
| 1919 à 1945 | 5 178 | 13,1 % |
| 1946 à 1970 | 6 928 | 17,5 % |
| 1971 à 1990 | 12 978 | 32,8 % |
| 1991 à 2005 | 10 984 | 27,8 % |
| 2006 à 2019 | 1 943 | 4,9 % |
Sismicité très faible (zone 1) à Courbevoie : un point à intégrer au calcul de structure
La commune est classée en zone 1, sismicité très faible, par Géorisques. Cette donnée influe peu sur le dessin d'une surélévation, sans pour autant sortir du champ de la note de calcul.
Pour un immeuble collectif, le point décisif reste la descente de charges : poteaux, voiles et fondations doivent absorber le poids du niveau ajouté. Le bureau d'études vérifie ces éléments à partir des plans d'origine lorsqu'ils existent, ou d'un relevé et de sondages dans le cas contraire.
Argiles et fondations à Courbevoie : ce que révèle Géorisques (exposition moyenne)
Au centre de Courbevoie, Géorisques signale une exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles. Ce type de sol bouge au rythme des variations d'humidité et peut provoquer des tassements sous les ouvrages.
Comme toute surélévation augmente les charges, l'étude de structure passe obligatoirement par les fondations existantes. Leur type, leur profondeur et leur état déterminent la masse que l'on peut ajouter, et parfois la nécessité de renforts. Dans un immeuble, ce contrôle se mène sur plusieurs points d'appui, les semelles ne présentant pas toujours le même état d'un bout à l'autre du bâtiment.
6 risques recensés à Courbevoie par Géorisques
Géorisques identifie 6 risques sur la commune dans la base GASPAR : affaissements et effondrements liés à d'anciennes carrières souterraines, inondation, mouvement de terrain, phénomène lié à l'atmosphère, tempête et grains, transport de marchandises dangereuses.
La présence possible de cavités sous certaines parcelles appelle une vigilance particulière dès que l'on accroît les charges d'un bâtiment. L'état des risques de l'adresse, complété si besoin par une reconnaissance de sol, oriente le dimensionnement. Le vent, enfin, est pris en compte pour un niveau posé au sommet d'un immeuble.
- Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines)
- Inondation
- Mouvement de terrain
- Phénomène lié à l'atmosphère
- Tempête et grains (vent)
- Transport de marchandises dangereuses
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Courbevoie ?
Sur les toits-terrasses, Expert Surélévation met en œuvre l'ossature métallique légère ou l'ossature bois, les structures légères de la surélévation. Limiter le poids transmis aux poteaux et aux fondations demeure la condition pour qu'un immeuble accepte un ou plusieurs niveaux.
L'acier se prête aux grandes portées et à un appui sur des points précis de la structure existante. Le bois, largement préfabriqué, réduit la durée des nuisances pour des occupants qui restent dans leurs logements pendant les travaux.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Courbevoie : 4 communes à moins de 6 km
Pour aller plus loin : le droit de surélévation en copropriété et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Courbevoie
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Courbevoie ?
Au centre de la commune, c'est le PLU de Courbevoie, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Courbevoie ?
La commune compte 6 immeubles protégés au titre des monuments historiques : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Le sol de Courbevoie est-il sensible au retrait-gonflement des argiles ?
Géorisques indique une exposition moyenne au centre de la commune. L'étude de structure vérifie les fondations avant d'ajouter un étage.
Combien vaut un m² de maison à Courbevoie ?
Le prix médian des maisons vendues de 2021 à 2025 est de 9 241 € par m² (DVF, 168 ventes). C'est un repère de marché, pas une estimation de votre bien.
Faut-il un permis pour surélever à Courbevoie ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- Statistiques DVF (Etalab, data.gouv.fr) : médianes des prix au m², 10 semestres de mutations 2021 à 2025 — extrait le 23 septembre 2026.
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, exposition au retrait-gonflement des argiles (au centre de la commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.