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84,4 % d'appartements : ce que le parc de Marseille change pour surélever
Les 886 040 Marseillais occupent un parc de 466 276 logements, d'après le recensement 2022. Les appartements y dominent à 84,4 %, mais les maisons conservent une part réelle de 14,8 %, ce qui fait coexister des projets de nature différente.
D'un côté, l'immeuble collectif, dont le toit-terrasse ou la toiture relève d'une décision partagée. De l'autre, le pavillon, où le propriétaire reste maître de son calendrier mais doit, lui aussi, vérifier ses fondations. Quel que soit le cas, le point de départ reste le même : connaître précisément ce que le bâtiment peut porter.
| Indicateur (INSEE 2022) | Marseille |
|---|---|
| Logements | 466 276 |
| Maisons | 69 019 (14,8 %) |
| Appartements | 393 685 (84,4 %) |
393 685 appartements à Marseille : surélever un immeuble en copropriété
Parmi les 393 685 appartements de la ville, une large partie se trouve dans des immeubles gérés en copropriété. Pour y créer un étage, l'initiative d'un seul propriétaire ne suffit pas.
L'assemblée générale se prononce sur la surélévation elle-même, ou sur la cession du droit de surélever à un opérateur, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Une exception existe en périmètre de préemption urbain. Présenter aux copropriétaires un diagnostic du bâti, une esquisse et un calendrier facilite ce vote ; la page droit de surélévation du site détaille la procédure.
Le droit de surélévation en copropriété · quelle majorité en assemblée générale
PLUi « Métropole d'Aix-Marseille-Provence » : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
Marseille relève du PLUi « Métropole d'Aix-Marseille-Provence », référencé sur le Géoportail de l'urbanisme. Ce règlement intercommunal fixe, zone par zone, les hauteurs admises, les reculs et l'emprise autorisée ; c'est la première pièce à lire avant d'imaginer un volume sur le toit.
Le dossier administratif dépend ensuite de la surface ajoutée. Jusqu'à 20 m² créés, ou 40 m² en zone urbaine d'un PLU, une déclaration préalable suffit ; au-delà, il faut un permis de construire. L'intervention d'un architecte s'impose quand la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Consulter le règlement du PLUi sur le Géoportail de l'urbanisme
121 monuments historiques et un site patrimonial remarquable : l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Marseille
Sur le territoire communal, 121 immeubles sont protégés au titre des monuments historiques selon la base Mérimée. Marseille dispose également d'un site patrimonial remarquable, encadré par une AVAP datée du 28/08/2018.
À proximité d'un monument protégé ou à l'intérieur de ce périmètre, l'Architecte des Bâtiments de France émet un avis sur la surélévation envisagée. Hauteur de l'ajout, aspect des façades, choix des menuiseries et du couronnement entrent dans son examen. Mieux vaut vérifier très tôt si l'adresse est concernée, afin d'intégrer ces attentes au projet plutôt que de les subir.
54,0 % des résidences principales de Marseille datent de 1946 à 1990
L'après-guerre marque fortement le parc : 54,0 % des 411 309 résidences principales construites avant 2020 datent de 1946 à 1990. La seule période 1946 à 1970 en rassemble 139 821, soit 34,0 %, et les années 1971 à 1990 ajoutent 20,0 %.
Le bâti antérieur à 1919 pèse 10,0 %, celui de 1919 à 1945 13,2 %, tandis que les constructions de 1991 à 2005 et de 2006 à 2019 comptent pour 9,7 % et 13,1 %. On dénombre enfin 26 034 maisons édifiées entre 1946 et 1990, autant de supports possibles pour un étage.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 41 028 | 10,0 % |
| 1919 à 1945 | 54 384 | 13,2 % |
| 1946 à 1970 | 139 821 | 34,0 % |
| 1971 à 1990 | 82 319 | 20,0 % |
| 1991 à 2005 | 39 762 | 9,7 % |
| 2006 à 2019 | 53 995 | 13,1 % |
Sismicité faible (zone 2) à Marseille : un point à intégrer au calcul de structure
Marseille est classée en zone 2 par Géorisques, ce qui correspond à une sismicité faible mais non nulle. Pour un étage ajouté, cette donnée n'est pas accessoire.
Alourdir un bâtiment, c'est modifier sa réponse aux secousses. Le bureau d'études contrôle les murs porteurs et les planchers existants, conçoit l'ancrage de la nouvelle structure et vérifie la stabilité de l'ensemble. Le poids de l'ajout devient alors un paramètre central : plus il reste modéré, plus il est simple de rester dans les capacités du bâti d'origine, à condition que le diagnostic le confirme.
Argiles et fondations à Marseille : ce que révèle Géorisques (exposition forte)
Au centre de Marseille, Géorisques signale une exposition forte au retrait-gonflement des argiles. Ces sols changent de volume selon leur teneur en eau et peuvent provoquer des mouvements sous les fondations.
Or une surélévation augmente les charges transmises au terrain. L'étude de structure examine donc la nature des fondations existantes, leur profondeur et leur état, parfois après sondages. Si elles se révèlent insuffisantes, un renforcement peut être étudié ; sinon, c'est la légèreté de la structure ajoutée qui permet de préserver l'équilibre du bâtiment.
15 risques recensés à Marseille par Géorisques
Avec 15 risques recensés dans la base GASPAR, la commune cumule des aléas variés : inondation, ruissellement et coulées de boue, submersion marine, feu de forêt, séisme, affaissement minier, anciennes carrières souterraines, glissements, éboulements, tassements différentiels ou encore recul du trait de côte.
Chaque parcelle n'est pas exposée à tous, d'où l'intérêt de consulter Géorisques à l'adresse exacte. Les mouvements de terrain et les tassements touchent directement les fondations, quand le risque de feu de forêt peut orienter certains choix de matériaux.
- Affaissement minier
- Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines)
- Eboulement ou chutes de pierres et de blocs
- Effondrements généralisés
- Feu de forêt
- Glissement de terrain
- Inondation
- Mouvement de terrain
- Par ruissellement et coulée de boue
- Par submersion marine
- Par une crue torrentielle ou à montée rapide de cours d'eau
- Recul du trait de côte et de falaises
- Séisme
- Tassements différentiels
- Transport de marchandises dangereuses
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Marseille ?
Pour ajouter un niveau sans surcharger des fondations parfois posées sur des sols sensibles, Expert Surélévation travaille en ossature bois ou en ossature métallique légère : ce sont les structures légères propres à la surélévation.
L'arbitrage entre ces ossatures se fait au cas par cas, à partir du diagnostic : capacité portante du bâti, portées nécessaires, configuration de la toiture ou du toit-terrasse, accès pour livrer les éléments. Dans une ville exposée à plusieurs aléas de terrain, limiter la masse ajoutée reste la première précaution de conception.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Marseille : 4 communes à moins de 72 km
Pour aller plus loin : le droit de surélévation en copropriété et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Marseille
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Marseille ?
Au centre de la commune, c'est le PLUi « Métropole d'Aix-Marseille-Provence », consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Marseille ?
La commune compte 121 immeubles protégés au titre des monuments historiques et un site patrimonial remarquable : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Le sol de Marseille est-il sensible au retrait-gonflement des argiles ?
Géorisques indique une exposition forte au centre de la commune. L'étude de structure vérifie les fondations avant d'ajouter un étage.
Faut-il un permis pour surélever à Marseille ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, exposition au retrait-gonflement des argiles (au centre de la commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.