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79,2 % d'appartements : ce que le parc de Toulon change pour surélever
Toulon réunit 179 116 habitants dans un parc de 96 378 logements, recensé par l'INSEE en 2022. Les appartements y pèsent 79,2 %, les maisons 20,4 %.
Dans une ville ouverte sur la mer, surélever répond souvent à une envie précise : gagner un point de vue, une terrasse, un meilleur ensoleillement. Cette ambition se heurte vite à des questions concrètes. Le bâtiment accepte-t-il une charge nouvelle ? La hauteur admise dans la zone le permet-elle ? Et, pour un immeuble, les copropriétaires sont-ils prêts à suivre ? Chaque réponse conditionne la suivante.
| Indicateur (INSEE 2022) | Toulon |
|---|---|
| Logements | 96 378 |
| Maisons | 19 682 (20,4 %) |
| Appartements | 76 344 (79,2 %) |
Toulon, commune soumise à la loi Littoral : ce qu'il faut vérifier
L'Observatoire des territoires, sur la base des données de la DGALN, classe Toulon parmi les communes soumises à la loi Littoral. Ce régime encadre l'urbanisation au bord de la mer et protège les espaces proches du rivage.
Pour un propriétaire, la traduction opérationnelle se trouve dans le PLU communal, qui décline ces règles parcelle par parcelle. Un projet d'étage, même modeste, doit donc commencer par sa lecture attentive : une vue dégagée sur le large n'a de valeur que si le règlement autorise la hauteur qui la procure.
PLU de Toulon : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
Version du 3 février 2026, disponible sur le Géoportail de l'urbanisme : c'est le PLU de Toulon qui s'applique au centre de la commune. Hauteurs, reculs, emprise et aspect des toitures y sont réglementés, avec des exigences qui varient d'un secteur à l'autre.
La nature du dossier à déposer tient à la surface créée. En dessous de 20 m², une déclaration préalable suffit, tout comme jusqu'à 40 m² en zone urbaine d'un PLU. Passé ce seuil, il faut un permis de construire, et un architecte signe le projet si la surface de plancher totale excède 150 m².
Consulter le règlement du PLU sur le Géoportail de l'urbanisme
À 4 500 € le m² de maison, que vaut un étage de plus ?
À Toulon, l'écart entre maisons et appartements frappe : 4 500 € le m² en médiane pour les maisons, sur 2 272 ventes, contre 2 572 € pour les appartements, sur 13 612 ventes, selon DVF 2021-2025.
Sur la base du prix médian des maisons, une surface nouvelle de 30 m² correspond à une valeur théorique de 135 000 €, 50 m² à 225 000 € et 80 m² à 360 000 €. Ces chiffres résultent d'une simple multiplication et ne valent ni estimation ni prix de vente. Le budget de travaux se compare, lui, grâce à la page prix du site.
| Surface créée | Au prix médian des maisons | Au prix médian des appartements |
|---|---|---|
| 30 m² | 135 000 € | 77 160 € |
| 50 m² | 225 000 € | 128 600 € |
| 80 m² | 360 000 € | 205 760 € |
Valeur théorique = surface × prix médian DVF 2021-2025. Ce n'est pas une estimation : l'état, l'étage, la vue et le marché font varier le prix réel. Coûts de construction : prix d'une surélévation.
Argiles et fondations à Toulon : ce que révèle Géorisques (exposition moyenne)
Géorisques qualifie de moyenne l'exposition du centre de Toulon au retrait-gonflement des argiles. Sous l'effet des épisodes secs puis humides, ces terrains se rétractent et gonflent, avec des mouvements qui se répercutent sur les fondations.
Ajouter un niveau revient à charger davantage ces mêmes fondations. D'où l'importance de l'étude de structure, qui vérifie les ouvrages existants avant de valider le projet. Sondages, relevés et calculs permettent de savoir si le bâtiment porte l'étage prévu en l'état ou s'il faut le conforter.
15 risques recensés à Toulon par Géorisques
Pas moins de 15 risques figurent pour Toulon dans la base GASPAR : anciennes carrières souterraines, éboulements et chutes de blocs, feu de forêt, glissement de terrain, inondation, mouvement de terrain, nucléaire, submersion marine, crue torrentielle, radon, recul du trait de côte et de falaises, risque industriel, séisme, tassements différentiels et transport de marchandises dangereuses.
Plusieurs d'entre eux touchent directement au sol, et donc à la capacité d'un bâtiment à recevoir un étage. L'état des risques de l'adresse est à consulter avant toute étude.
- Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines)
- Eboulement ou chutes de pierres et de blocs
- Feu de forêt
- Glissement de terrain
- Inondation
- Mouvement de terrain
- Nucléaire
- Par submersion marine
- Par une crue torrentielle ou à montée rapide de cours d'eau
- Radon
- Recul du trait de côte et de falaises
- Risque industriel
- Séisme
- Tassements différentiels
- Transport de marchandises dangereuses
62,2 % des résidences principales de Toulon datent de 1946 à 1990
Sur 90 050 résidences principales construites avant 2020, 62,2 % datent de 1946 à 1990. La période de 1946 à 1970 domine à elle seule avec 34 656 logements, soit 38,5 %, suivie de 1971 à 1990 avec 21 384 logements, soit 23,7 %.
Le bâti antérieur n'est pas négligeable : 8 412 logements avant 1919 (9,3 %) et 12 799 de 1919 à 1945 (14,2 %). Les constructions plus récentes restent rares, 7,0 % de 1991 à 2005 et 7,2 % de 2006 à 2019. Enfin, 9 202 maisons de 1946 à 1990 composent un vivier de pavillons susceptibles d'être rehaussés.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 8 412 | 9,3 % |
| 1919 à 1945 | 12 799 | 14,2 % |
| 1946 à 1970 | 34 656 | 38,5 % |
| 1971 à 1990 | 21 384 | 23,7 % |
| 1991 à 2005 | 6 274 | 7,0 % |
| 2006 à 2019 | 6 525 | 7,2 % |
25 monuments historiques et un site patrimonial remarquable : l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Toulon
D'après la base Mérimée, 25 immeubles sont protégés au titre des monuments historiques à Toulon. S'y ajoute le site patrimonial remarquable SPR93-43, doté d'une AVAP du 28/05/2014.
Dans les abords d'un monument comme dans ce site, l'Architecte des Bâtiments de France est consulté et émet un avis sur le projet. Une surélévation très visible, parce qu'elle cherche justement la vue, sera regardée de près : gabarit, couleurs, toiture et ouvertures. Vérifier en amont la position de la parcelle permet d'intégrer ces attentes au dessin plutôt que de les subir.
Sismicité faible (zone 2) à Toulon : un point à intégrer au calcul de structure
Zone 2 : Géorisques attribue à Toulon une sismicité faible. Cette information figure parmi les données d'entrée que l'ingénieur retient pour dimensionner l'extension.
Le calcul porte en particulier sur l'ancrage du nouveau niveau et sur la transmission des efforts latéraux à travers la structure existante. Plus l'étage est léger, plus ces efforts restent contenus. Conjugué aux autres aléas relevés sur la commune, ce classement justifie une étude de structure menée dès les premières esquisses, avant que la volumétrie ne soit figée.
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Toulon ?
Ossature métallique légère ou ossature bois : Expert Surélévation déclare pratiquer l'une et l'autre, qui sont les structures légères propres à la surélévation.
Leur faible poids constitue l'argument principal sur une commune où le sol concentre plusieurs aléas et où l'exposition argileuse est moyenne. Le choix entre bois et métal dépend de l'état du bâtiment, de la forme du toit, de l'accès au chantier et des éventuelles prescriptions patrimoniales. Terrasse ouverte sur la mer ou pièce supplémentaire, le programme oriente aussi la conception de l'ossature.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Toulon : 4 communes à moins de 77 km
Pour aller plus loin : urbanisme, PLU et hauteurs et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Toulon
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Toulon ?
Au centre de la commune, c'est le PLU de Toulon, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Toulon ?
La commune compte 25 immeubles protégés au titre des monuments historiques et un site patrimonial remarquable : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Le sol de Toulon est-il sensible au retrait-gonflement des argiles ?
Géorisques indique une exposition moyenne au centre de la commune. L'étude de structure vérifie les fondations avant d'ajouter un étage.
Combien vaut un m² de maison à Toulon ?
Le prix médian des maisons vendues de 2021 à 2025 est de 4 500 € par m² (DVF, 2 272 ventes). C'est un repère de marché, pas une estimation de votre bien.
Faut-il un permis pour surélever à Toulon ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- Statistiques DVF (Etalab, data.gouv.fr) : médianes des prix au m², 10 semestres de mutations 2021 à 2025 — extrait le 23 septembre 2026.
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, exposition au retrait-gonflement des argiles (au centre de la commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.