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97,0 % d'appartements : ce que le parc de Paris change pour surélever
La maison individuelle reste marginale dans la capitale : elle pèse 0,8 % d'un parc de 1 399 122 logements recensés par l'INSEE en 2022, contre 97,0 % d'appartements. Pour les 2 103 778 habitants, créer de la surface en hauteur signifie donc intervenir sur un bâtiment partagé.
Ce constat change la manière d'aborder un chantier. Le propriétaire d'un dernier étage ne décide pas seul, la toiture ou le toit-terrasse appartient souvent aux parties communes, et chaque étude doit tenir compte des occupants présents sous le futur niveau pendant toute la durée des travaux.
| Indicateur (INSEE 2022) | Paris |
|---|---|
| Logements | 1 399 122 |
| Maisons | 10 705 (0,8 %) |
| Appartements | 1 356 476 (97,0 %) |
1 356 476 appartements à Paris : surélever un immeuble en copropriété
Avec 1 356 476 appartements, Paris concentre un nombre considérable de copropriétés susceptibles d'accueillir un étage supplémentaire. La décision n'appartient pourtant à aucun copropriétaire isolé : surélever, ou céder à un tiers le droit de le faire, se vote en assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sauf exception en périmètre de préemption urbain.
Arriver devant l'assemblée avec une faisabilité étayée, des plans lisibles et une première lecture structurelle aide les voisins à se prononcer. La page droit de surélévation du site détaille ces règles.
Le droit de surélévation en copropriété · quelle majorité en assemblée générale
PLU de Paris : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
Hauteur maximale, gabarit sur rue, retraits en couronnement : ces paramètres se lisent dans le PLU de Paris, dont le Géoportail de l'urbanisme publie la version du 16 juin 2026. Mieux vaut les confronter à la parcelle avant toute esquisse, car ils déterminent souvent à eux seuls si un niveau reste possible.
Côté formalités, la déclaration préalable couvre jusqu'à 20 m² créés, seuil porté à 40 m² en zone urbaine d'un PLU ; un permis de construire devient nécessaire au-delà. Dès que la surface de plancher totale dépasse 150 m², l'architecte est obligatoire.
Consulter le règlement du PLU sur le Géoportail de l'urbanisme
1 893 monuments historiques et 2 sites patrimoniaux remarquables : l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Paris
La base Mérimée dénombre 1 893 immeubles protégés au titre des monuments historiques sur la commune. S'y ajoutent des périmètres de site patrimonial remarquable régis par des plans de sauvegarde et de mise en valeur, en vigueur depuis le 18/12/2013 pour le premier et le 09/08/2016 pour le second.
Une adresse située dans ces secteurs ou aux abords d'un monument voit son projet soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Silhouette de la toiture, matériaux et couleurs sont alors discutés ; l'associer dès l'esquisse évite de reprendre un dossier déjà déposé.
40,6 % des résidences principales de Paris datent de 1946 à 1990
Le recensement distingue 1 122 340 résidences principales construites avant 2020. Les immeubles antérieurs à 1919 en représentent 31,3 %, soit 351 437 logements, et ceux de 1919 à 1945 encore 17,4 %. L'après-guerre ajoute 19,8 % pour la période 1946 à 1970 et 20,8 % pour 1971 à 1990, si bien que 40,6 % du parc date de 1946 à 1990.
Les constructions récentes restent minoritaires : 7,2 % entre 1991 et 2005, 3,4 % entre 2006 et 2019. Ancien ou plus moderne, chaque immeuble réclame son propre relevé des porteurs.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 351 437 | 31,3 % |
| 1919 à 1945 | 195 324 | 17,4 % |
| 1946 à 1970 | 222 727 | 19,8 % |
| 1971 à 1990 | 233 486 | 20,8 % |
| 1991 à 2005 | 81 146 | 7,2 % |
| 2006 à 2019 | 38 220 | 3,4 % |
Sismicité très faible (zone 1) à Paris : un point à intégrer au calcul de structure
Selon Géorisques, Paris relève de la zone 1, celle d'une sismicité très faible. Ce classement allège les exigences parasismiques, sans pour autant supprimer la question du comportement de l'ouvrage.
Un étage ajouté modifie la masse de l'immeuble et la répartition des efforts jusqu'aux fondations. L'ingénieur structure vérifie donc la capacité des murs, planchers et appuis existants, puis dimensionne les liaisons avec le nouveau niveau et son contreventement. Le zonage figure parmi les hypothèses de ce calcul, au même titre que l'état constaté du bâti.
2 risques recensés à Paris par Géorisques
Géorisques, via sa base GASPAR, retient 2 risques pour la commune : l'inondation et le transport de marchandises dangereuses. Ils se consultent adresse par adresse sur Géorisques avant de lancer les études.
Pour une surélévation, l'inondation concerne surtout les niveaux bas et les réseaux, mais elle peut aussi peser sur l'organisation du chantier et le stockage des matériaux. Le transport de matières dangereuses intéresse les parcelles proches des axes concernés. Intégrer ces informations au dossier dès la faisabilité permet d'anticiper les remarques du service instructeur.
- Inondation
- Transport de marchandises dangereuses
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Paris ?
Les structures légères mises en œuvre par Expert Surélévation sont l'ossature métallique légère et l'ossature bois. Sur un immeuble parisien, leur faible poids ménage des murs et des planchers qui supportent déjà plusieurs étages.
Le choix se fait après diagnostic. Il tient compte des portées à couvrir, de l'état de la charpente ou du toit-terrasse, de l'accès au chantier en tissu urbain dense et des prescriptions patrimoniales éventuelles. La préfabrication en atelier réduit la durée d'intervention sur place, un point apprécié des copropriétaires qui restent dans les logements.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Paris : 4 communes à moins de 7 km
Pour aller plus loin : le droit de surélévation en copropriété et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Paris
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Paris ?
Au centre de la commune, c'est le PLU de Paris, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Paris ?
La commune compte 1 893 immeubles protégés au titre des monuments historiques et 2 sites patrimoniaux remarquables : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Faut-il un permis pour surélever à Paris ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.