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83,6 % d'appartements : ce que le parc de Montreuil change pour surélever
Montreuil, 111 934 habitants, compte 53 713 logements selon le recensement de 2022. L'habitat collectif y règne : 83,6 % d'appartements, contre 14,3 % de maisons.
Ce profil oriente les projets vers la toiture des immeubles. Un toit-terrasse, lorsqu'il existe, offre une base de travail lisible ; une couverture en pente impose d'autres choix. Dans tous les cas, l'opération mobilise un syndicat de copropriétaires, un règlement d'urbanisme et une structure dont il faut connaître les réserves de capacité. Les maisons, moins nombreuses, suivent un chemin plus court, puisque leur propriétaire décide seul.
| Indicateur (INSEE 2022) | Montreuil |
|---|---|
| Logements | 53 713 |
| Maisons | 7 661 (14,3 %) |
| Appartements | 44 879 (83,6 %) |
44 879 appartements à Montreuil : surélever un immeuble en copropriété
Les 44 879 appartements recensés pèsent 83,6 % du parc. Pour chacun de ces immeubles, créer des lots au-dessus du dernier niveau, ou céder ce droit de surélever à un opérateur, relève d'un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Une exception vaut en périmètre de préemption urbain.
La cession du droit peut financer des travaux sur les parties communes, tandis qu'une surélévation portée par la copropriété crée de nouveaux lots. La page droit de surélévation du site détaille ces options.
Le droit de surélévation en copropriété · quelle majorité en assemblée générale
PLUi « Métropole du Grand Paris » : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
Montreuil relève du PLUi « Métropole du Grand Paris », version du 23 février 2026 selon le Géoportail de l'urbanisme. Avant toute esquisse, il faut y repérer le zonage de la parcelle et lire ce que le règlement autorise en hauteur, en retrait et en traitement des toitures.
Pour l'autorisation, le critère est la surface créée : jusqu'à 20 m², une déclaration préalable ; jusqu'à 40 m² si la parcelle est en zone urbaine d'un PLU ; un permis de construire au-delà. La signature d'un architecte est exigée lorsque la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Consulter le règlement du PLUi sur le Géoportail de l'urbanisme
À 6 667 € le m² de maison, que vaut un étage de plus ?
Sur la période 2021-2025, DVF fait apparaître un prix médian de 6 667 € le m² pour 1 036 maisons vendues à Montreuil, et de 6 383 € le m² pour 4 950 appartements.
À ce niveau, la valeur théorique d'une surface ajoutée grimpe vite : 200 010 € pour 30 m², 333 350 € pour 50 m², 533 360 € pour 80 m². Ces montants résultent d'une simple multiplication par le prix médian ; ils n'estiment pas un bien et ne fixent aucun prix de vente. Aucune fourchette de coût n'est publiée pour la commune ; le coût de construction se compare sur la page prix du site.
| Surface créée | Au prix médian des maisons | Au prix médian des appartements |
|---|---|---|
| 30 m² | 200 010 € | 191 490 € |
| 50 m² | 333 350 € | 319 150 € |
| 80 m² | 533 360 € | 510 640 € |
Valeur théorique = surface × prix médian DVF 2021-2025. Ce n'est pas une estimation : l'état, l'étage, la vue et le marché font varier le prix réel. Coûts de construction : prix d'une surélévation.
4 monuments historiques à Montreuil : les abords protégés à repérer
La base Mérimée recense 4 immeubles protégés au titre des monuments historiques à Montreuil. Le nombre est réduit, mais chaque protection génère des abords où les projets de construction sont soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France.
Vérifier dès le départ si l'immeuble se situe dans l'un de ces périmètres évite une mauvaise surprise au moment de l'instruction. Dans l'affirmative, le traitement de la façade du niveau créé, sa hauteur et ses matériaux feront l'objet d'une attention particulière, et un dossier graphique soigné facilitera l'échange.
56,2 % des résidences principales de Montreuil datent de 1946 à 1990
Parmi 49 292 résidences principales antérieures à 2020, 56,2 % ont été construites de 1946 à 1990 : 15 670 logements entre 1946 et 1970 (31,8 %), 12 033 entre 1971 et 1990 (24,4 %).
Les époques antérieures pèsent moins : 2 224 logements avant 1919 (4,5 %) et 6 396 de 1919 à 1945 (13,0 %). Après 1990, on relève 5 267 logements jusqu'en 2005 (10,7 %) puis 7 702 jusqu'en 2019 (15,6 %). Les maisons bâties de 1946 à 1990 sont au nombre de 3 030. Pour chaque génération d'immeubles, l'étude de structure établit ce que les planchers et les murs peuvent réellement porter.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 224 | 4,5 % |
| 1919 à 1945 | 6 396 | 13,0 % |
| 1946 à 1970 | 15 670 | 31,8 % |
| 1971 à 1990 | 12 033 | 24,4 % |
| 1991 à 2005 | 5 267 | 10,7 % |
| 2006 à 2019 | 7 702 | 15,6 % |
Sismicité très faible (zone 1) à Montreuil : un point à intégrer au calcul de structure
Géorisques place Montreuil en zone 1, niveau de sismicité très faible. L'information entre dans les hypothèses de calcul sans dicter à elle seule la conception de l'ouvrage.
Pour un immeuble surélevé, l'enjeu structurel tient davantage à la reprise des charges par les murs et les planchers existants, au contreventement de l'étage créé et à la qualité de son ancrage. L'ingénieur vérifie ces points ensemble, afin que l'édifice réagisse comme un tout cohérent et non comme un empilement de volumes indépendants.
Argiles et fondations à Montreuil : ce que révèle Géorisques (exposition forte)
Point sensible : Géorisques signale une exposition forte au retrait-gonflement des argiles au centre de Montreuil. Des variations d'humidité du sol peuvent provoquer des mouvements différentiels sous les fondations.
Ajouter un niveau, c'est augmenter les charges que ces fondations transmettent au terrain. L'étude de structure les vérifie en priorité, souvent avec une reconnaissance géotechnique, et conclut sur la nécessité éventuelle d'un renforcement. Dans ce contexte, une structure légère limite le supplément de poids, sans dispenser de cette analyse préalable.
8 risques recensés à Montreuil par Géorisques
Géorisques, sur la base GASPAR, liste 8 risques à Montreuil : affaissements liés à d'anciennes carrières souterraines, inondation, mouvement de terrain, ruissellement et coulée de boue, phénomène lié à l'atmosphère, tassements différentiels, tempête et grains, transport de marchandises dangereuses.
Carrières et tassements concernent directement les fondations d'un immeuble que l'on alourdit. Tempête et vent, eux, intéressent l'étage exposé en toiture : ancrages, couverture et bardages doivent être dimensionnés en conséquence. L'état des risques de l'adresse reste le document à réunir dès les premières études.
- Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines)
- Inondation
- Mouvement de terrain
- Par ruissellement et coulée de boue
- Phénomène lié à l'atmosphère
- Tassements différentiels
- Tempête et grains (vent)
- Transport de marchandises dangereuses
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Montreuil ?
Sur un immeuble, le poids ajouté se répartit sur des murs et des fondations déjà sollicités. Expert Surélévation y répond avec l'ossature métallique légère ou l'ossature bois, les structures légères de la surélévation.
Le métal franchit des portées importantes avec des profils minces, utile pour s'appuyer sur un nombre limité de points porteurs. Le bois, préfabriqué en panneaux, s'assemble rapidement et réduit la durée d'intervention au-dessus d'occupants qui restent dans les lieux. Le choix se fait après diagnostic du toit-terrasse ou de la charpente existante.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Montreuil : 4 communes à moins de 10 km
Pour aller plus loin : le droit de surélévation en copropriété et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Montreuil
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Montreuil ?
Au centre de la commune, c'est le PLUi « Métropole du Grand Paris », consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Montreuil ?
La commune compte 4 immeubles protégés au titre des monuments historiques : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Le sol de Montreuil est-il sensible au retrait-gonflement des argiles ?
Géorisques indique une exposition forte au centre de la commune. L'étude de structure vérifie les fondations avant d'ajouter un étage.
Combien vaut un m² de maison à Montreuil ?
Le prix médian des maisons vendues de 2021 à 2025 est de 6 667 € par m² (DVF, 1 036 ventes). C'est un repère de marché, pas une estimation de votre bien.
Faut-il un permis pour surélever à Montreuil ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- Statistiques DVF (Etalab, data.gouv.fr) : médianes des prix au m², 10 semestres de mutations 2021 à 2025 — extrait le 23 septembre 2026.
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, exposition au retrait-gonflement des argiles (au centre de la commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.