Données publiques collectées le · page publiée le
90,1 % d'appartements : ce que le parc de Créteil change pour surélever
Seuls 7,4 % des 41 346 logements de Créteil sont des maisons ; les appartements atteignent 90,1 %. Ramenée à 93 397 habitants, cette proportion situe presque chaque projet de surélévation au sommet d'un bâtiment collectif.
Concrètement, la toiture visée appartient à tous, le chantier se déroule au-dessus de logements occupés et la décision engage l'ensemble des copropriétaires. Côté pavillonnaire, l'échelle se réduit, mais les étapes demeurent : vérifier la hauteur autorisée, puis la capacité du bâti existant à recevoir une charge nouvelle.
| Indicateur (INSEE 2022) | Créteil |
|---|---|
| Logements | 41 346 |
| Maisons | 3 048 (7,4 %) |
| Appartements | 37 254 (90,1 %) |
37 254 appartements à Créteil : surélever un immeuble en copropriété
Avec 37 254 appartements, soit 90,1 % des logements, la copropriété encadre la grande majorité des projets. Un toit d'immeuble n'appartient pas au seul occupant du dernier étage : il relève en règle générale des parties communes.
L'assemblée générale vote la surélévation, ou la vente du droit de surélever, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; une exception existe en périmètre de préemption urbain. Pour un syndicat, céder ce droit peut transformer une toiture inutilisée en ressource. Notre page sur le droit de surélévation développe ces règles.
Le droit de surélévation en copropriété · quelle majorité en assemblée générale
PLUi « Métropole du Grand Paris » : les règles de hauteur à vérifier avant de surélever
Au centre de Créteil s'applique le PLUi « Métropole du Grand Paris », dans sa version du 26 février 2026 disponible sur le Géoportail de l'urbanisme. Hauteurs plafonds, implantation et aspect du couronnement se vérifient dans ce document avant de concevoir quoi que ce soit.
La nature de l'autorisation suit la surface ajoutée. En deçà de 20 m² créés, ou de 40 m² en zone urbaine d'un PLU, une déclaration préalable suffit ; passé ce cap, il faut un permis. Le concours d'un architecte devient nécessaire lorsque la surface de plancher totale excède 150 m².
Consulter le règlement du PLUi sur le Géoportail de l'urbanisme
À 5 833 € le m² de maison, que vaut un étage de plus ?
Peu nombreuses, les maisons se sont vendues 5 833 € le m² en valeur médiane sur 356 ventes de 2021 à 2025 ; les appartements, bien plus échangés, s'établissent à 3 859 € sur 3 423 ventes. Au prix médian des maisons, 30 m² supplémentaires équivalent en théorie à 174 990 €, 50 m² à 291 650 € et 80 m² à 466 640 €.
Ces valeurs n'estiment aucun bien et ne constituent pas un prix de vente. Pour les rapprocher du coût d'un chantier, la page prix du site fait référence, aucune fourchette spécifique à la ville n'étant publiée.
| Surface créée | Au prix médian des maisons | Au prix médian des appartements |
|---|---|---|
| 30 m² | 174 990 € | 115 770 € |
| 50 m² | 291 650 € | 192 950 € |
| 80 m² | 466 640 € | 308 720 € |
Valeur théorique = surface × prix médian DVF 2021-2025. Ce n'est pas une estimation : l'état, l'étage, la vue et le marché font varier le prix réel. Coûts de construction : prix d'une surélévation.
2 monuments historiques à Créteil : les abords protégés à repérer
La base Mérimée ne mentionne que 2 immeubles protégés au titre des monuments historiques à Créteil. La contrainte patrimoniale y est localisée, sans être absente.
Lorsque l'immeuble se trouve aux abords de ces monuments, l'Architecte des Bâtiments de France rend un avis sur le projet de surélévation. Hauteur perçue depuis l'espace public, teinte des bardages, dessin des menuiseries : ces points peuvent faire l'objet d'échanges. Un contrôle cartographique en amont permet de savoir rapidement si la procédure s'applique à l'adresse.
70,2 % des résidences principales de Créteil datent de 1946 à 1990
À Créteil, 70,2 % des 39 353 résidences principales antérieures à 2020 ont été bâties de 1946 à 1990 : 9 724 logements (24,7 %) entre 1946 et 1970, puis 17 920 (45,5 %) entre 1971 et 1990. Le bâti ancien reste marginal, avec 526 logements avant 1919 (1,3 %) et 1 254 de 1919 à 1945 (3,2 %). Suivent 5 168 logements de 1991 à 2005 (13,1 %) et 4 761 de 2006 à 2019 (12,1 %).
Disposer des plans d'origine accélère l'étude de structure. Les 1 317 maisons de la même période appellent un diagnostic au cas par cas.
| Période de construction | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 526 | 1,3 % |
| 1919 à 1945 | 1 254 | 3,2 % |
| 1946 à 1970 | 9 724 | 24,7 % |
| 1971 à 1990 | 17 920 | 45,5 % |
| 1991 à 2005 | 5 168 | 13,1 % |
| 2006 à 2019 | 4 761 | 12,1 % |
Sismicité très faible (zone 1) à Créteil : un point à intégrer au calcul de structure
Zone 1, sismicité très faible : c'est le classement retenu par Géorisques pour Créteil. L'aléa n'oriente pas le projet à lui seul, mais le bureau d'études le renseigne dans ses hypothèses de calcul, au même titre que les charges d'exploitation et le vent.
L'essentiel du travail porte sur la capacité résiduelle des poteaux, voiles et planchers de l'immeuble, puis sur le cheminement des efforts jusqu'aux fondations. Plus l'ouvrage ajouté est léger, plus cette marge reste confortable.
Argiles et fondations à Créteil : ce que révèle Géorisques (exposition moyenne)
Géorisques relève pour le centre de Créteil une exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles. Ce phénomène, lié aux variations de teneur en eau du sol, peut provoquer des mouvements différentiels sous un bâtiment.
Comme toute surélévation augmente les charges transmises au terrain, l'étude de structure commence par vérifier les fondations existantes : type, profondeur, état. Si une reprise s'avère nécessaire, mieux vaut l'identifier avant de solliciter l'assemblée générale, afin que le budget voté intègre ce poste.
3 risques recensés à Créteil par Géorisques
Géorisques retient 3 risques pour la commune dans la base GASPAR : inondation, mouvement de terrain et transport de marchandises dangereuses. La liste est courte, mais chacun s'examine à l'échelle de la parcelle.
Un secteur inondable peut entraîner des prescriptions particulières dans le règlement d'urbanisme. Le mouvement de terrain rejoint la question des argiles et des fondations. Quant au transport de marchandises dangereuses, il tient surtout à la proximité de certains axes. L'état des risques de l'adresse lève ces incertitudes avant les études.
- Inondation
- Mouvement de terrain
- Transport de marchandises dangereuses
Ossature bois ou métallique légère : quelle structure pour surélever à Créteil ?
Expert Surélévation travaille avec l'ossature bois et l'ossature métallique légère, les structures légères adaptées à la surélévation. Sur un immeuble collectif, cette légèreté ménage les porteurs et limite les reprises en sous-œuvre.
L'acier convient quand il faut reporter les charges sur quelques points d'appui ou franchir une grande portée. Le bois, assemblé en panneaux préfabriqués, se monte rapidement sur la toiture et réduit la gêne pour les résidents. Le choix final découle du diagnostic du bâtiment existant.
Comparatif bois, acier, béton, modulaire
Autour de Créteil : 4 communes à moins de 15 km
Pour aller plus loin : le droit de surélévation en copropriété et le simulateur de budget.
Questions fréquentes : surélever à Créteil
Quel document d'urbanisme s'applique pour surélever à Créteil ?
Au centre de la commune, c'est le PLUi « Métropole du Grand Paris », consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Il fixe notamment la hauteur maximale et l'aspect des constructions.
Faut-il l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France à Créteil ?
La commune compte 2 immeubles protégés au titre des monuments historiques : en abords de monument ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
Le sol de Créteil est-il sensible au retrait-gonflement des argiles ?
Géorisques indique une exposition moyenne au centre de la commune. L'étude de structure vérifie les fondations avant d'ajouter un étage.
Combien vaut un m² de maison à Créteil ?
Le prix médian des maisons vendues de 2021 à 2025 est de 5 833 € par m² (DVF, 356 ventes). C'est un repère de marché, pas une estimation de votre bien.
Faut-il un permis pour surélever à Créteil ?
Une déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d'un PLU) ; au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec architecte si la surface de plancher totale dépasse 150 m².
Sources et mise à jour
- Statistiques DVF (Etalab, data.gouv.fr) : médianes des prix au m², 10 semestres de mutations 2021 à 2025 — extrait le 23 septembre 2026.
- API Découpage administratif (geo.api.gouv.fr) : commune, population, centre, département, EPCI — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, risques recensés sur la commune (base GASPAR) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, exposition au retrait-gonflement des argiles (au centre de la commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Géorisques, zonage sismique de la commune — extrait le 23 septembre 2026.
- Géoportail de l'urbanisme, API Carto (IGN) : document d'urbanisme applicable — extrait le 23 septembre 2026.
- INSEE, recensement de la population 2022, base infracommunale Logement (IRIS agrégés par commune) — extrait le 23 septembre 2026.
- Observatoire des territoires (ANCT), communes soumises à la loi Littoral (source DGALN, communes 2025) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) — extrait le 23 septembre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables — extrait le 23 septembre 2026.
- Déclaration d'Expert Surélévation (techniques mises en œuvre) — extrait le 23 septembre 2026.